借地上の建物を購入したり、相続したりした際、しっかり登記を行っているでしょうか。登記は建物をめぐる権利関係で重要な役割を果たすため、放置せず、必ず登記申請をしましょう。

ここでは、借地上の建物の登記を行う重要性について解説していきます。

【目次】

1. 借地上の建物の登記は、借地権を主張するために重要な登記

① 登記を行っていれば、地主が変更になった場合等に権利を主張できる

2. 借地権を主張するには2つの方法がある

① 借地上の建物の登記を行う
② 借地権の登記を行う

3. 借地上の建物の所有権移転には地主の許可が必要?

① 売却等で取得する場合には地主の許可が必要
② 地主が許可しない場合には裁判所へ許可申立
③ 相続で取得した場合には地主の許可は不要

借地権とは、地代を払って他人の土地を借り、利用(使用・収益)することのできる権利のことです。要は「土地の利用権」のことです。他人の土地上に建物を建てる際などで必要になります。

　借地権には大きく分けて、建物の所有を目的とする「地上権」と「土地の賃借権」がありますが(借地借家法2条1号)、一般的に用いられる借地権はほとんど「土地の賃借権」の方です。そこで、以下は「土地の賃借権」としての借地権を前提に解説していきます。

1. 借地上の建物の登記は、借地権を主張するために重要な登記

① 登記を行っていれば、地主が変更になった場合等に権利を主張できる

いずれのケースも借地上の建物が問題となっています。この点、土地の利用について、地主との間で借地契約(土地の賃貸借契約)が有効に成立していれば、地主に対して、借地権を主張することができます。地主とは契約の当事者という関係にあるため、借地権を主張する際に登記は問題となりません。

他方で、地主がその土地を第三者に売却した場合のように、地主の変更等があったとき、新しい地主との間では借地契約の当事者という関係にないため、借地権の存在を新しい地主に対して主張することはできません。この場合は、借地上の建物の登記を行っていれば、借地権を新しい地主に対して主張することができます。このように借地上の建物の登記は、第三者(借地契約の当事者以外の者)に対して借地権を主張するのに非常に重要となります。

2. 借地権を主張するには2つの方法がある

借地権を主張する方法は次の2通りがあります。

① 借地上の建物の登記を行う

1つ目の方法は、先ほど紹介したように、借地上の建物の登記を行うことです。
土地上に借地権を有する者が、登記されている建物を所有するときは、借地権それ自体の登記を行わなくとも、借地権を第三者に対抗できます(借地借家法10条1項)。
この方法の場合、地主の協力は不要なため、借地権を主張する方法としてよく使われています。

② 借地権の登記を行う

2つ目の方法は、借地権自体の登記を行うことです。
借地権そのものを登記することで、借地権を第三者に対抗することができます(民法605条)。

借地借家法は民法の特別法にあたり、先程の方法は本来例外的な方法で、法律的には、借地権自体の登記が原則的な方法になります。しかしながら、この方法の場合、ほとんど使われることはありません。理由は、地主が応じない限り登記することはできず(共同申請主義)、また地主は借地権の登記申請に協力する義務はないためです。

以上、借地権を主張するには2つの方法がありますが、前述の通り、多くは、1つ目の借地上の建物に登記をする方法が用いられます。借地上の建物を購入した際や相続した際は、なるべく速やかに建物の登記を行うようにしましょう。

3. 借地上の建物の所有権移転には地主の許可が必要?

① 売却等で取得する場合には地主の許可が必要

借地上にある建物を売却や譲渡をする際は、原則として地主の許可が必要になるので、注意しましょう。

借地上の建物は借地人(借地権を有する者)が所有する建物なので、第三者に売却することができます。しかし、民法612条1項は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し・・・することができない。」と規定しています。借地権は建物に付随しているため、建物を売却等すれば、一般的に借地権も一緒に譲り渡すことになります(借地権がなければ建物を取り壊さなくてはならない)。

このため、建物を売却等する際は、賃貸人(=地主)の承諾が必要になります。賃貸借契約書内にも「借地権の譲渡には地主の許可が必要」とする旨が定められているのが一般的です。また、普通は「譲渡等の際には承諾料が必要」という規定も設けられています。承諾料は、個々の事情によりますが、一般的に「借地権価格×10%」程度が目安とされます。

もし、地主の許可を得ずに建物を売却等し、建物の新所有者が使用・収益すれば、無断譲渡を理由として、地主との賃貸借契約が解除されることになりかねません(同条2項)。そのため、建物の売却等を行う際は、必ず地主の許可を得るようにしましょう。

② 地主が許可しない場合には裁判所へ許可申立

地主から許可が得られない場合はどうすればよいでしょうか。地主に不利になるおそれがないのに、地主が許可しない場合は、裁判所に申し立てることによって地主の承諾に代わる許可を得ることができます(借地借家法19条1項前段)。地主から許可が得られなくとも、裁判所が地主に代わって許可すれば、借地権を譲渡することができるというわけです。なお、この場合でも一般的に譲渡承諾料が必要になります。

③ 相続で取得した場合には地主の許可は不要

建物の売却等のケースとは異なり、相続によって相続人が借地上の建物を受け継ぐケースでは、借地権の譲渡に該当せず、地主の許可は不要です。当然、承諾料や名義書換料などの金銭を支払う義務もありません。ただし、地代の振込人名義が変わる等しますので、トラブルを避けるため、建物(および借地権)を相続した旨を通知するようにしましょう。

相続の対象となるのは、建物などの目に見える財産だけでなく、借地権などの財産的価値のある権利も含まれます。相続人は被相続人の権利をそのまま引き継ぐことになるので、借地権の譲渡には該当しないのです。

もっとも、遺言によって相続人以外の第三者に譲渡する場合(遺贈の場合)は、地主の許可が必要で、承諾料も必要となります。この違いに注意しましょう。

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借地上の建物を相続した場合の問題点

このように借地上の建物をめぐる法律関係は少し複雑で、法律に慣れた方でなければ難解に感じられたかもしれません。しかし、建物という生活基盤に関わる問題であるので、放置することができません。お困りの際は、弁護士等の法律専門家に相談することをおすすめします。

神楽坂総合法律事務所は、リーガルサービスの質の良さと迅速さにこだわります。司法書士や行政書士をはじめ、社会保険労務士、土地家屋調査士、不動産仲介会社、遺言執行専門の法人との連携により、ご依頼者様の抱えるさまざまな不安や問題の解消を目指します。
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