【目次】

1. はじめに

2. 借地借家法上の借地権設定契約の種類

① 普通借地権
② 定期借地権等

3. 普通借地権の更新

4. 正当事由の内容

① 「地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情」について
② 「借地に関する従前の経過」について
③ 「土地の利用状況」について
④ 立退料等の申出について

5. 借地権の存続期間

6. 更新がされた場合の期間

7. 更新料

8. 更新に関連する特約の効果

9. 建物買取請求権

10. 定期借地権の期間が満了した場合

11. おわりに

1. はじめに

土地を借りている方でも、
その更新の期間満了してしまったり、もうすぐ満了するという場合、
地主から明渡しを要求されているが、自宅に住み続けることはできるか。 契約の更新など、何をしたらよいか。 と、不安に思われる方も多いと思います。

借地権の更新については事案によってルールが異なるため、ある程度の基礎知識がないと地主に言われるままに立退きをすることになったり、多額の更新料を支払ってしまったりすることがあります。

そのようなトラブルを防ぐには、まず、借地権についての理解が不可欠です。
この記事では、借地の期間満了と更新に関する基礎知識について、以下のような内容を知ることができます。

なお、神楽坂総合法律事務所は、年間100件以上、不動産・相続に係る案件の受任・相談に取り組む、不動産相続に注力した事務所です。また、当事務所は、不動産会社と提携して、不動産の売却や買取のサポートにも対応しています。

例えば、借地権の更新に関して、当事務所でも以下のような事例を扱いました。

【事例①】
借地権付建物を所有していたものの、期間満了を理由に、地主から土地を更地にして返すよう要求され、訴訟が提起された事例。
この事例では、結果として、法定更新を理由に明渡請求が棄却され、自宅を守ることができました。

【事例②】
借地契約の更新のため、地主から多額の更新料を請求されてしまった事例。
この事例では、そもそも更新料について契約書の記載や支払実績もないことを理由に、地主と交渉し、数百万円の更新料を節約することができました。

借地権付き建物を相続してこのまま使っていくうえで、わからないことがある方、不安がある方は、一度ご連絡ください。

ここでは、借地借家法が適用される借地の更新について解説していきます。

※ 借地権とは?
借地借家法で保護されている借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。ですので、例えば、駐車場やグラウンドとして利用する目的で土地を借りた場合には、借地借家法の適用はありません。

2. 借地借家法上の借地権設定契約の種類

まず、借地借家法が適用される借地権の種類を見ていきましょう。

①　普通借地権

普通借地権とは、正当事由制度の適用を受け、契約の更新(法定更新)が可能な借地権をいいます(借地借家法3条以下)。「定期借地権等」に関する特約がない借地権設定契約は、基本的にこの普通借地権が設定されていると考えてよいでしょう。

②　定期借地権等

これに対し、「定期借地権」(借地借家法22条以下)は、借地期間が満了すると消滅し、更新することがありません。
「定期借地権等」にはさらに「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3つに分けることができます。一般定期借地権と事業用定期借地権は公正証書による必要があります。また、建物譲渡特約付借地権の場合も、書面を作成するのが通常です。
定期借地権では、更新しない旨の特約を定めているか、契約の性質上更新することができないという特約があるため、基本的に更新の問題は生じません。

そこで、以下では、普通借地権の更新を中心に解説していきます。

3. 普通借地権の更新

普通借地権においては、借地契約の存続期間(借地借家法3条参照)が終了しても、すぐに契約関係が終了するわけではなく、更新制度があります。

更新制度には、以下の合意更新と法定更新の2つがあります。

①　合意更新

合意更新とは、当事者間の合意で借地契約の更新を行う方法です。
借地契約の当事者間で契約内容を自由に決めることができるので(契約自由の原則)、強行規定(借地借家法9条)に反しない限り、当事者で内容を決めて更新することが可能です。

②　法定更新

法定更新は、地主と借地人が更新について合意できないときでも、借地上に建物が存在すれば、以下のような場合に借地契約が更新されるものです。

法定更新の際の契約内容は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法5条1項、2項)。

もっとも、この法定更新に地主が遅滞なく異議を述べたときは、その異議に正当の事由があれば、契約の更新は認められません(同条1項ただし書き、6条)。

この地主による更新拒絶が行われた場合に特に問題となるのが、「正当の事由」の有無です。すなわち、当事者間の合意がない場合で、借地契約の更新の可否は正当事由によって決められることになります。正当事由の内容について以下で具体的に見ていきましょう。

4. 正当事由の内容

正当事由がどのような観点から判断されるかは、借地借家法6条に定めがあります。これによると、正当事由は次の要素を考慮して決めることになります。

①　「地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情」について

これは、地主・借地人(転借地人を含む。以下同じ)双方の土地使用の必要性を考慮するというもので、これが正当事由の主たる判断要素です。②～④の事情は正当事由の補完要素にすぎません。

「土地の使用を必要とする事情」については、地主と借地人双方の、

などの事情を考慮して判断することになります。

正当事由が無い(借地人にプラスに働く)方向に考慮される事情

• 借主にとって目的土地が居住・営業あるいは生計維持に不可欠であること
  例えば、賃借人が商品の保管場所として、土地の使用を継続する必要性が高い場合には、「正当の事由」が否定される場合があります。その他、借り主土地を有効利用する等の計画がある場合にも「正当の事由」が否定される方向に考慮されます。
• 貸主が代替地等を有している、または、大きな資力を有していること
• 借主にとって移転費用が多額にかかることや資力がないこと

正当事由がある(借地人にマイナスに働く)方向に考慮される事情

• 貸主にとって目的土地が居住・営業あるいは生計維持に不可欠であること
  例えば、貸主であった高齢者が、その生活のために、土地を駐車場等として利用することが生活を安定させるための唯一の方法であるといえるような場合には、「正当の事由」が肯定される方向に考慮されます。
• 借主に移転先が存在すること
  借主が他に土地を確保できているような場合には、「正当の事由」があると認められやすくなります。
• 借主にとって移転費用が多額にかかることや資力がないこと

②　「借地に関する従前の経過」について

これは例えば、

などを考慮して判断していきます。

正当事由が無い(借地人にプラスに働く)方向に考慮される事情

• 貸主の背信行為
  例えば、地主が貸地を期間満了まで8年間も不法占有して借地人の使用を妨げてきた場合には、地主に土地使用の必要性があっても、貸主に背信行為があるとして、信義公平の見地から「正当の事由」がないと判断される可能性があります。
• 賃料、更新料の支払い

正当事由がある(借地人にマイナスに働く)方向に考慮される事情

• 借地人に不法行為があった場合
• 不法占拠が先行した場合
• 賃料が低廉である場合
• 借地人が無断で建物の大規模な修繕、増改築をした場合

③「土地の利用状況」について

これは借地人がその土地にどのような建物を建築して、どのように土地を利用しているかということを意味します。
具体的には、

などを考慮して判断していきます。

土地の利用状況について、例えば、借地人によって頻繁に利用されている場合には、正当事由が無い(借地人にプラスに働く)方向に考慮され、逆に、借地が、借主でない第三者によって利用されていたり、そもそも借地が利用されていないなどの事情があれば、「正当の事由」があるという方向に働きます。

④　立退料等の申し出について

いわゆる立退料をはじめ、代替土地・建物の提供なども正当事由に考慮されます。ただ、これらはあくまで①～③の事情を最終的に補完する要素に過ぎず、立退料を支払ったからといって、当然に土地の明渡しを求めることができるわけではありません。

財産上の給付は、上記のように立退料の提供がメインですが、この立退料の額は、個別事案によって異なり、借地権の価額や建物の価額を基準とすることはもとより、その建物で事業を行っている場合は、営業上の補償費(休業補償費、移転補償費、廃止費など)もその額に含めます。

正当事由は、基本的に契約の期間満了時あるいは異議申出時になければなりません。しかし、立退料の提供の申出またはその増額の申出については、訴訟で土地の明け渡しを争っている場合、事実審の口頭弁論終結時までになされたものは考慮することができるとされています(最判平成6年10月25日民集48巻7号1303頁)。

立退料が問題となった事例としては以下のようなものがあります。

土地の所有者であるXが中高層ビルの建築を計画し、その土地上の建物に居住していたYに対して9000万円の立退料を申し出て立退きを求めた事例。

この事案で、裁判所は、Xが中高層ビルを建築することは土地の利用方法として極めて当然なことであるとしつつ、Yの居住の利益等も考慮したうえで、9000万円の立退料の支払いによって正当事由が補完されると判断しました。(東京高判昭和61年4月28日金判748号31頁)

XにもYにも他に所有する土地があり、どちらも土地利用の必要性が低いとしつつ、賃貸借関係の円滑を欠くに至った責任はYにあるとして、立退料の提供によって正当事由を具備すると判断された事例。

この事例で、もともとXが申し出た立退料の額は、1000万円でしたが、裁判所は、正当事由の判断で考慮した諸事情を総合考慮し、3000万円が相当であると認定しました。(東京地判平成7年9月26日判タ914号177頁)

地主であるXが借地上の建物に居住するYに対して、その土地を換金して生活費等を捻出することを理由に1億円の立退料を申し出て立退きを求めた事例。

裁判所は、Yには病弱の妻や独身の娘らとともに本件建物に居住していることや、他に移転先もないこと等を考慮し、Yの土地利用の必要性の程度の方が大きいとして、1億円の立退料の申し出があるとしても正当事由を認めませんでした。(東京高判昭和55年12月2日)

このように、立退料は、正当事由の補完的な要素として考慮されています。
また、地主が主張する立退料より多額の立退料が認められることもありますし、多額の立退料が提示されても正当事由が認められない場合もあります。

その他、更新が争われた事例で、具体的にどのような内容が考慮されて正当事由が判断されているのでしょうか。以下では、具体的な事例での考慮要素をみていきましょう。

正当事由がないとされた事例(東京地判平成26年2月28日の事案)

この事案で、正当事由を肯定する方向の事情として、 土地所有者のXが高齢であること(96歳) 現在Xが住んでいたビルは居住環境が悪く本件土地をXが使用する必要性が高いこと
がXから主張されましたが、裁判所はこれを認めませんでした。 一方、正当事由を肯定する方向の事情として、 Xは入居テナントや周辺環境を理解した上で、無償でビルに住んでいること Xは長男家族とすむことも可能であること Yは16年本件上の建物に住んでいること が認定されました。

正当事由があるとされた事例(東京高判昭和50年5月29日判時786号45頁)

この事案では、正当事由を肯定する方向の事情として、
土地所有者Xの孫は給料が低く、孫の住居がないことから、孫のために本件土地を利用して建物を建築する必要があること Yは周辺環境の悪化を理由に長年にわたり本件土地上の建物を他に貸しており、その間Yは他の物件に居住していたこと
が考慮されました。
一方、正当事由を肯定する方向の事情として、 Yが再び本件土地上に暮らしていること
も考慮されました。
その上で、Yの使用の必要性よりもXの使用の必要性の方が大きいとして正当事由が認められました。

このように、正当事由は、土地の利用状況や他に居住場所があるか否かなどの事情を総合的に考慮して判断されます。そのため、交渉や訴訟を行う際には、何が有利な事情になるのかをしっかり把握しておく必要があります。

当事務所でも、地主からの明渡請求があった事案で、法定更新を理由に明渡を拒むことに成功した例があります。地主からの明渡し請求でお困りの際には、一度ご連絡ください。

5. 借地権の存続期間

借地権の種類別に、存続期間を整理すると、次のようになります。

①　普通借地権

普通借地権の存続期間は、一律30年ですが(法定存続期間。借地借家法3条本文)、当事者間の合意で30年以上の期間を定めた場合は、その期間によります(約定存続期間。同条ただし書き)。

普通借地権においては、借地契約の存続期間が終了しても、直ちに契約関係が終了するわけではなく、更新制度があります。更新制度には、当事者の合意による更新(合意更新)と、一定の条件を満たしたときに従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるもの(法定更新。借地借家法5条)があります。

②　定期借地権

「一般定期借地権」の場合

一般定期借地権の場合は、存続期間を50年以上として借地権を設定することが求められています(借地借家法22条)。

一般定期借地権の場合は契約を締結する段階で「契約の更新がない」という特約を公正証書等の書面で行うことが求められています。更新はできませんが、例えば「存続期間満了において、当事者の合意の上、10年間の延長をすることができる」などのような条項を設けることは認められています。このような規定であれば、存続期間の満了を前提としているため、更新や存続期間の排除特約に反しないと考えられているためです。

「事業用定期借地権」の場合

事業用定期借地権の場合、存続期間を30年以上50年未満(借地借家法23条1項)あるいは10年以上30年未満(同条2項)として借地権を設定することが求められています。
一般定期借地権と同様に更新はできません(借地借家法第22条第1項、同法第22条第2項、同法第23条)が、当初の設定日から法定期間を超えない存続期間の延長は可能です。

「建物譲渡特約付借地権」の場合

建物譲渡特約付借地権は、借地権設定後30年以上を経過したときに、借地上の建物を土地の所有者に相当の対価で譲渡する旨の特約を付した借地権であるため、建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上ということになります。

建物譲渡特約付借地権をめぐっては、個々の契約条項の解釈によるところが大きいので、どのような規定が契約書に設けられているかしっかりと確認が必要です。

借地権の種類		存続期間
普通借地権		30年
定期借地権	一般定期借地権	50年以上
	事業用定期借地権	10年以上50年未満
建物譲渡特約付借地権	30年以上

借地権の期間について疑問等がある場合には、不動産の法律問題を専門的に取り扱っている当事務所までお気軽にご相談ください。

6. 更新がされた場合の期間

更新がなされた場合の期間は、最初の更新と2回目以降の更新とでは、以下のように異なります(借地借家法4条)。

最初の更新

最初の更新がされた後の期間は、当事者が期間を決めない場合は20年ですが、当事者が合意で期間を決めるときは、20年以上であることが必要です。

2回目以降の更新

当事者が期間を定めない場合は10年ですが、当事者の合意で期間を決めるときは、10年以上であることが必要です。

7. 更新料

一般的に、借地契約で契約書に更新料支払の合意(更新料支払特約)があるときは、合意更新のみならず法定更新の場合でも、更新料支払義務があると考えられています。

更新料支払特約がない場合にも賃借人に更新料支払い義務があるかについて、更新料支払い義務は賃貸人の請求があれば、賃借人に更新料支払義務が生じる商慣習ないし事実たる慣習があるかという形で争いがありましたが、判例はこれを認めないとしました(最判昭和51年10月1日判時835号63頁)。

8. 更新に関連する特約の効果

賃貸借契約の更新をしないという特約(例えば、賃貸借期間満了の際に借地を直ちに明け渡す旨の特約)は、借地権者に不利な特約であるため、借地人に不利益とならない特段の事情が存しない限り、無効です(最判昭和52年12月19日判時877号41頁、東京高判昭和54年12月12日判時958号68頁など)。

また更新期間を法定の期間よりも短期間とする特約も、借地借家法9条における強行法規違反として無効となるので、注意しましょう。

また、下記のように、借地契約が更新されず終了した場合でも、借地人は、地主に対し、借地上の建物その他借地人が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るよう請求することができます(建物買取請求権。借地借家法13条)。借地人が建物買取請求権を放棄する特約は、借地権者に不利な特約であるため無効です(借地借家法16条)。

9. 建物買取請求権

期間満了により借地権が消滅した場合、借主は、地主に対し、その上に建てた建物を買い取るように建物買取請求権を行使することができます。そして、借地権者の一方的に意思表示によって、建物についての売買契約が成立することになります。

また、建物買取請求権の買取価格は、地主の方との協議で決まります。
買取価格は、建物の時価(建物としての価格)によるとされています。
①建物の評価額を算定するにあたっては、一般的に、再調達価格(建物を今調達しようとした場合の価格)が基準とされます。
さらに、時価の算定にあたっては、借地権価格は含まれませんが、②その建物が存在する場所の環境については参酌されます(最判昭和35年12月20日民集14巻14号3130頁)。つまり、交通の便や周辺環境など、利益についても時価として考慮されます。

価格について、当事者間で協議が調わない場合には、裁判所が定めることになります。

10. 定期借地権の期間が満了した場合

定期借地権の期間が満了して、更新がされずに借地権が消滅した場合、土地の利用を継続するためには、再度契約をする必要があります。
ただし、契約書で定期借地とされていても、不備によって利用が継続できることもあります。
例えば、

などがあります。

公正証書等の様式の問題

このうち、一般定期借地権の特約は、書面によってする必要があります。ただ、「書面」とは、必ずしも公正証書である必要はなく、私署証書でもよいとされています。これに対し、事業用借地権の場合には、公正証書による必要があります。

一般定期借地権の特約が書面に記載されなかった場合には、その特約は無効になりますが、普通借地されることもあります。事業用借地権の特約について、公正証書が作成されなかった場合にも、特約が無効になりますが、普通借地権を設定したものと推認されることもあります。

期間満了が近くなった際の通知の問題

さらに、一般定期借地権が終了した場合でも、借地上の建物の賃借人がいるときには、その賃借人を保護する規定があります。というのも、期間満了が近くなった際に通知がないなど、その建物の借家人が借地権の存続期間が満了することを1年前までに知らなかったときは、裁判所は、借家人の請求により存続期間が満了することを知った日から1年を超えない範囲で土地の明渡しにつき相当の期間を許与することができます(借地借家法35条1項)。

11. おわりに

神楽坂総合法律事務所は、千代田区、中央区、港区、渋谷区、文京区などの東京23区を中心に、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県などで、借地権の更新拒絶・地代の値上げ・登記の名義変更・明け渡し請求・更新料・増改築禁止特約・トラブルの対応など、さまざまな借地権の法律問題について、相談を承っております。

お悩みの際はお気軽に当事務所までご相談ください。