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不動産相続の流れをわかりやすく解説

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不動産相続の流れをわかりやすく解説

【読んでいただきたい方】

不動産を相続したけれど、
・まず何をしたら良いのかわからない
・不動産の登記までの手続きがわからない
という疑問を抱えている方

【目次】

1. はじめに
2. 相続登記までの注意点を順に解説
① 遺言書の確認
② 相続人の調査、確定
③ 相続財産の調査、確定
④ 遺産分割協議
⑤ 相続税の申告・納付
⑥ 相続登記
※遺留分がある場合の対応
※相続登記手続に必要なもの
3. 遺言書・遺産分割協議書の作成の注意点
4. 最後に

1. はじめに

土地や建物などの不動産を相続した場合、法務局で登記の名義変更が必要です。
※登記をせずに放置すると、さまざまなトラブルが生じる危険があるので注意しましょう。
しかし、名義変更に至るためには、いくつかのプロセスを経る必要があります。

この記事では、

  • 不動産相続登記までの基本的な流れ
  • 不動産相続登記はいつまでにやればいいのか
  • 遺言書・遺産分割協議書の作成についての注意点

など、名義変更のための具体的なプロセスを確認することができます。

神楽坂総合法律事務所は、年間100件以上、不動産・相続に係る案件の受任・相談に取り組む、不動産相続に注力した事務所です。
また、当事務所は、司法書士・土地家屋調査士と協働し、不動産の登記申請や建物売却前の土地測量等もワンストップで対応しています。

実際、当事務所で問題となった事案でも、遺言や遺産分割協議書の作成が不十分なため、不動産登記ができず、相手方との交渉が難航した結果、要らぬ出費を要した方もいらっしゃいます。
一方で、相手方とトラブルになっている遺産分割協議について当事務所にご依頼いただき、当事務所が遺産分割協議や不動産売却(入札による売却)をサポートしたことで、当初より不動産売却益が7000万円以上、上がった方もいらっしゃいます。

当事務所にご相談いただければ、トラブルとなっている遺産分割協議のみならず、相続登記や相続不動産の売却までサポート致します。

相続人間でもめていて不動産相続の話が進まない方、相続不動産の売却をお考えの方は、一度ご連絡ください。

また、相続に関する内容等のメルマガも無料で配信しておりますのでご興味ある方は、contact@sogo-law-office.comまでご連絡ください。

2.相続登記までの注意点を順に解説

相続は、被相続人(亡くなられた方)の死亡により開始します。
ご家族が亡くなられたら、まず亡くなった日から7日以内死亡届を市区町村に提出してください。

そして、葬式等や各種事務手続きが終了した後は、本格的に相続手続きに移行します。
相続手続きは以下のような流れで進めていきましょう。

①遺言書の確認

まず、遺言書があるかどうかを確認しましょう。
遺言書がある場合は、基本的にその遺言書の記載通りに相続を行えば、後述する遺産分割協議を経なくても、登記は可能です。もっとも、遺言書があったとしても、相続人間で話し合ってそれと違う内容で相続することも可能です。ただし、その場合は、後述の遺産分割協議書の作成が必要になります。

遺言書の種類は、複数ありますが、主に利用されているのは、自筆証書遺言、公正証書遺言、の2つです。

自筆証書遺言

文字通り、遺言者が自筆で作成する遺言書のことをいいます。自筆証書遺言に基づく手続きを行う場合は、家庭裁判所で検認手続きを行う必要があるので注意しましょう。

公正証書遺言

公証役場で公証人と共に作成する遺言書のことをいいます。公正証書遺言の場合は、検認手続きは不要です。公正証書遺言の原本は公証役場にあるので、最寄りの公証役場へ問い合わせてみましょう。

②相続人の調査、確定

次に、誰が相続人になるかを調査しましょう。

相続人調査は、一般的に被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本)と被相続人と相続の関係性をつなぐ戸籍謄本類をもとに行い、民法(887条、889条、890条等)の定めるところにより、法定相続人を確定します。

なお、法定相続人となる者であっても、相続開始を知った日あるいは相続人になることを知った日から3ヵ月以内は相続放棄や限定承認を行うことが出来ます。この3ヵ月の期間を「熟慮期間」といい、原則、3ヵ月を過ぎてしまうと自動的に相続すること(これを「単純承認」といいます)になります。

相続財産に借金などのマイナス財産が多い場合など、そのまま相続すると損をしてしまう時は、早めに相続放棄の手続きを行いましょう。
また、遺産の調査や相続人の調査は思ったより、大変です。3カ月で調査ができないことが見込まれるときは、被相続人と相続人の相続関係がわかる戸籍だけ先に収集して、相続放棄申述期間の伸長の手続きを行って下さい。

なお、当事務所ではご依頼から相続放棄まで最短10日で対応した事案があります。お急ぎの方はすぐにご連絡ください。

③ 相続財産の調査・確定

次に、相続人調査と並行して、相続の対象となる財産の調査も行いましょう。

相続では、一部の例外を除き、被相続人の財産上の権利義務を全て引き継ぐことになります。そのため、相続財産は、不動産や預金などのプラスの財産だけでなく、借金や保証債務などのマイナスの財産も調査して、「財産目録」を作成しましょう。

財産目録には決まった形式はありませんが、プラスの財産とマイナスの財産がはっきり分かるように記載することを心がけます。

相続の対象とならないものとして、一身専属権があります。これは、例えば運転免許証や生活保護受給権、弁護士などの資格、親権者の地位など、被相続人しか行使することができない資格・権利のことをいいます。一身専属権は相続の対象とならないので、財産目録に記載する必要はありません。

④ 遺産分割協議

相続人が複数人いるときは、遺産分割協議を行って、誰がどの財産を相続するのかを話し合います。

遺言書の記載通りに相続する場合は、遺産分割協議は基本的に行う必要はありません。しかし、遺言書が単なる遺産分割の割合しか示していない場合(例えば、Aに3分の1、Bに3分の2など、どの財産を分けるかを明示していない場合)だと、誰がどの財産を相続するのかを決めなければなりませんので、遺産分割協議を行う必要があります。

協議が成立するためには、相続人全員の合意が必要となります。協議内容に一人でも反対すれば協議は成立しないため、上記の要請を考慮しつつ、全員が納得する結論となるまで話し合う必要があります。

もっとも、各相続人間で相続に対する意見は違うことも多く、この話し合いがまとまらないことも珍しくありません。このように協議がうまくいかない場合、家庭裁判所の調停手続きを利用することもできます。これは、裁判官と調停委員で構成される調停委員会を仲裁者として、相続人間で話し合い、遺産分割の合意を目指します。

調停手続きでも合意に至らない場合は、審判手続きに移行し、財産の種類や相続人の年齢、生活状況などを考慮して、裁判官が審判します。遺産分割の中でよく問題となる、特別受益の有無や財産の算定については、この遺産分割審判の中で定められることになります。もっとも、多くの場合、現存する遺産を法定相続分のとおり分けると判断されることが多いです。

これに対して相続人は不服があれば、原則として審判の告知を受けた日から2週間以内に即時抗告という不服申立てが可能です。

また、寄与分(相続人の中に、被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした人がいる場合には、その相続人の取得額が増加されます。)について協議が調わない場合には、寄与をした相続人は、寄与分を定める処分の申立てをすることができます。寄与分を定める処分も、遺産分割審判と一緒に処理されます。

そして、これらの話合いや手続きを経て、遺産分割の内容は、遺産分割協議書、調停調書、審判書という形になります。

⑤ 相続税の申告・納付

高額な遺産の相続の場合、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内相続税を申告・納付しなければなりません。相続税の申告・納付を怠った場合はペナルティが課されるので、速やかに申告しましょう。

もっとも、相続税は、全員が納める必要があるわけではありません。
相続税には基礎控除が認められており、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」という基礎控除額を超える場合にのみ、相続税がかかります。ただし、東京で自宅をお持ちの場合、不動産価格が高いため、不動産の相続税評価額のみで、基礎控除額を超えるような方も多くいらっしゃいます。現に、相続税の課税対象者の割合は、全国的には8%ほどですが、東京都では6人に1人は申告税の申告が必要と言われています。大都市圏にお住まいの方は特にご注意ください。

なお、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などの様々な特例・税額控除措置があるので、基礎控除額を超える場合でも、相続税を納めなくてもよい場合があります。もっとも、この場合でも特例を使うためには、相続税の申告自体は必要です。また、これらの特例などを適用する場合には、相続税の申告期限内に遺産分割協議を行い、遺産分割協議に基づいて相続税を申告する必要があります。
なお、遺産分割協議書がなくても相続税の申請自体は可能です。この場合、法定相続分を前提として相続税を申告することになるので、相続税の申告後に遺産分割協議が成立した場合には修正申告を行うことになります。

相続税の申告は、申告書の枚数も多く、計算式も複雑であるため、相続財産が高額である場合や、評価の難しい財産がある場合は、税理士などの専門家に依頼する方が無難です。
当事務所では、相続税専門の税理士事務所等と提携する等しており、相続税申告についても、サポート致します。

⑥ 相続登記

不動産を相続した方は相続登記を行いましょう。

相続登記自体には期限が定められているわけではありません。しかし、相続登記を怠り、登記名義が先代のままだと、その不動産を売却したり、担保に供したりすることができません。また、名義変更しないまま次の相続が起こると、権利関係が複雑化し、子どもや孫の代がかなり苦労する可能性があります。

そのため、相続登記はなるべく早めに、必ず行いましょう。

なお、法定相続どおりに共有名義の登記をする場合には、遺産分割協議書がなくても、相続人の一人が単独で登記申請することができます。
そのため、遺言書の有無にかかわらず、他の相続人が先んじて、法定相続どおりの登記を入れ、持分を売却する動きを取ることも可能です。もちろん、そのような売却を行えば、不当利得等の問題で、売却代金等は返してもらうことになりますが、争われた場合、回収までに時間もかかりますし、買い取った第三者への対応も必要となります。 そのため、遺言書がある場合は早めの対応が必要です。注意してください。

遺留分がある場合について

なお、遺言書がある場合、遺留分が問題となるときがあります。
もっとも、遺留分がある場合でも、登記申請は可能です。
ただし、遺留分の制度については、改正前後で注意が必要です。

まず、改正前民法では、遺留分減殺請求権の行使によって遺留分権利者に所有権等が移転すると考えられていました。そのため、遺留分を侵害する内容の遺言に基づいて登記がされている場合には、遺留分減殺請求後に、遺留分減殺による所有権移転登記の手続きをすることが可能です。
例えば、被相続人がA、その妻B、その間の子供がCだった場合を考えてみましょう。
ここで、Aが親友のDに財産を全部遺贈するという旨の遺言をしていた場合、Dは相続財産である甲不動産について登記を申請することができます。これに対し、相続人のB、Cは、Dに対し、遺留分減殺請求権を行使し、遺留分減殺による所有権移転登記の手続きをすることができます。ただし、この場合でも、Dは、B、Cに金員を支払って、この遺留分に対応するよう主張が可能で、この場合、遺留分相当額を支払うことになります。

これに対し、改正後民法では、遺留分減殺による財産の返還方法が金銭の支払いによることになります。そのため、遺留分を侵害する内容に遺言に基づいて登記がされていても、移転登記手続きを要求することができません。遺留分権利者は、遺留分が侵害された額について金銭の支払いを要求することができるだけで、不動産の所有権を取得するわけではないからです。
上の例でいえば、B、Cは、Dに対して、遺留分額分の「金銭を支払え」と請求することができるのみになります。

この改正は、令和元年7月1日以降に開始した相続について適用されます。遺留分がある場合には、被相続人が亡くなられたのが令和元年7月1日以降かどうかを確認して、今後の対応の見通しを立てましょう。

不動産登記の名義変更の手続きに必要なもの

なお、不動産の相続登記申請には、一般に以下のようなものが必要です。

  • 登記申請書
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 住民票除票
  • 遺言書又は遺産分割協議書
  • 登録免許税(「固定資産税評価額×0.4%」(遺贈の場合は2%))

また、相続登記は、専門家ではなく、ご本人で申請を行うことも可能です。ただ、必要書類の準備を本人で行うのは大変です。また、遺産分割調停等のあとに、個別に司法書士に依頼して手続きを代行してもらうこともできますが、資料の共有等が別途必要です。
当事務所にご相談いただければ、司法書士と提携して相続登記までワンストップで対応可能です。

3.遺言書・遺産分割協議書の作成の注意点

① 遺言書

遺言書は、法定の書式が決まっており、それに違反するとそもそも無効となってしまいます。
そのため、作成には注意が必要です。

② 遺産分割協議書

遺産分割協議で合意に至ったら、遺産分割協議書を作成して、協議の内容を明らかにします。

遺産分割協議書は、相続税の納付や相続登記を行う際に必要になるので、遺産分割協議を行った際は必ず作成しましょう。

もっとも、遺産分割協議書の形式は法令で決められているわけではありません。

③ 遺言書・遺産分割協議書の作成の注意点

第三者が確認しやすいよう一読してわかりやすい記載をすることが必要です。

例えば「妻○○○○(昭和○年○月○日生)は次の遺産を相続する」と相続する人を明示して、取得する相続財産の内容や割合も明示します。
また、各相続財産についても特定できるように具体的に記載します。不動産の場合は、登記簿の通りに記載するようにしましょう(土地の場合は、「所在」「地番」「地目」「地積」など、建物の場合は「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などを記載)。

包括的規定を利用する際には、事前確認を行うことも検討しましょう。

全ての財産について1つ1つ記載することが困難なときは、主要な財産以外について「本協議書に記載していない遺産は、長男○○○○(平成○年○月○日生)が相続する」等といった包括規定を利用するのも1つの手です。
ただし、このような内容にした場合、金融機関や法務局がそのような内容でスムーズに名義変更を受け付けてくれない可能性もあるため、作成前に関係する金融機関等に、案文を確認してもらうことをお勧めします。

また、不動産の場合、調査が不十分だと、敷地までの私道や付属建物等を遺産分割協議書に記載し忘れ、これが後日のトラブルをまねく可能性もあります。そのため、「後日判明した遺産は、長男○○○○(平成○年○月○日生)が取得する」等の規定を設けてもよいでしょう。

協議が成立した日、全相続人の住所の記載と署名押印をします。

遺産分割協議書については、書式はありませんが、有効に成立しているとするためには相続人全員から署名押印が必要です(登記申請のためには、実印による押印)。
なお、一枚に全員がハンコを押す方法以外に、同じ内容の別々の用紙に各人が署名押印した場合も、相続人全員分が揃っていれば、登記申請に使用できます。 相続人全員が集まることが難しい場合でも、後者の方法で遺産分割協議書を作成すれば時間を短縮できます。

4.最後に

相続手続きは基本的に以上のように進められます。慣れない手続きが多いので、最初は戸惑うでしょうが、一つ一つ着実に進めていきましょう。また、相続人間だけでは手続きが困難な場合や、遺産分割が進まず、相続登記ができない場合等は、迷わず、当事務所へご相談ください。
遺産相続トラブルを当事務所で解決の上、相続登記までワンストップで対応いたします。

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