借地人も、長年、借地上の建物を使っている中で、事情の変更等により、借地上の建物を売る、貸す、増改築する、用途変更をする、抵当権を設定する等、その利用方法について様々な希望が生じることがあると思います。
では、そのような借地の利用は、そもそも法律上禁止されていたり、土地の貸主の承諾を求めたりしなければいけないのでしょうか。

このページでは、地主の承諾がなければ自由に行うことができない借地上の建物の活用と、承諾が得られなかった場合の対処法についてご紹介します。

【目次】

1. 借地上の建物は借地権者が自由に活用できるのか?

① 法的に地主に許可を得る必要があるもの

② 契約によって制限されるもの

2. 借地上の建物を活用したいのに承諾が得られないとき

① 地主と話し合う

② 裁判所に借地非訟事件を申し立てる

3. 借地上の建物の活用に関して不安な方は当事務所までご相談ください

1. 借地上の建物は借地権者が自由に活用できるのか?

借地権とは、賃貸人と賃借人との間で締結された、土地の賃貸借契約に基づいて、賃借人が土地を利用する権利をいいます。

土地賃貸借契約に基づいて、賃借人は借地を利用することができます。

では、賃借人が土地上に有する建物を自由に活用することはできるのでしょうか。

この点、借地上の建物は借地人の所有であるため、賃貸人が制限を及ぼすことはできないとも思えます。しかし、借地上の建物の所有あるいは占有は、当然ながら借地の利用が前提であるため、一定の制限は免れません。

制限があり得る借地上の建物の活用方法としては、以下のものが挙げられます。

では、これらの土地 や建物の活用にはどのような制限が加えられるのでしょうか。

① 法的に地主に許可を得る必要があるもの

売却

賃借権の譲渡や、転貸借を行うためには、賃貸人の承諾を得る必要があります(民法612条1項)。

そして、借地上の建物の売却、譲渡は、必然的に借地権の譲渡を含むため、賃貸人に無断でこれを行うことができず、賃貸人の承諾を得る必要があります。

もし、賃貸人の承諾を得ることなく無断で借地上の建物を譲渡した場合、賃貸借契約の解約事由となってしまいます。

一方、借地人が、借地上の建物を第三者に貸すことは、借地権の譲渡、転貸借には当たらず、賃借人が借地契約の使用目的に反しない範囲で、自由に行えることのひとつといえます。

なぜなら、土地の賃貸人としては、土地の使用形態に変化がない以上、土地の賃貸借契約を締結した時点で受忍すべき事項といえるからです。

土地の又貸し

土地の又貸しとは、土地を借りた人が別の第三者に土地を転貸することをいいます。

そして、上述のように、賃借権の譲渡や、転貸借を行うためには、賃貸人の承諾を得る必要があります(民法612条1項)。

そのため、土地の又貸しについても、地主の承諾が必要になります。

② 契約によって制限されるもの

建物の用途変更

「建物」にも用途は様々であり、住宅や会社、事務所、病院、映画館、店舗等があります。

借家の場合、賃貸の対象は建物であるため、建物自体の用途変更は民法上の善管注意義務違反、賃借建物の保管義務違反の契約違反となります。

一方で、土地の賃貸借契約において、借地の目的を建物所有とだけした場合、建物の用途を変更しても、借地上に建物を所有しているという状態自体は変わらないので、特に、上記善管注意義務違反や保管義務違反にならないのが原則です。

もっとも、土地の賃貸借契約を締結する場合、借地の目的を、建物所有目的とだけにせず、借地上に建てられる建物の用途についても、借地契約の中で制限を加えるのが一般的です。この場合、建物の用途を賃貸人に無断で変更することは、借地契約に違反することになるため、地主の承諾が必要であり(用途変更禁止特約)、これに違反した場合には土地賃貸借契約を解約することができると定められるのが通常です。

ただし、このような借地上の建物の用途変更禁止特約を借地契約の中に入れても有効とされることが多いですが、そのような特約違反を理由に借地契約を解約するためには、単に特約違反があるだけではなく、そのような特約違反等により、賃貸人と借地人との間の信頼関係が破壊される程度に至っていることが必要です(いわゆる信頼関係破壊の法理)。

信頼関係破壊の法理とは

賃貸借契約は長期的な人間関係を基礎として継続されるものであり、生活の基盤となる土地や建物の長期的使用が想定され、賃借人を保護する必要性の高い契約とされています。そのため、仮に借地契約に違反するような事情が賃借人側にあっても、その内容が軽微な場合などは、その違反によっても借地人と賃貸人との間の信頼関係が破壊されたとまではいえず、賃貸借契約を解約することはできないという法理をいいます。

建物の増改築

建物自体を賃借している場合、建物の増改築は賃貸目的物そのものを大きく変形させるものであり、民法上の善管注意義務違反、賃借建物の保管義務違反の契約違反となります。よって、借家の無断増改築はできないこととなります。

これに対して、民法・借地借家法上、借地上の建物の増改築に関して直接定める規定は、借地借家法17条2項を除きありません。借地上の建物は借主の所有にあるため、借地上の建物を増改築しても、それは原則として借地人の自由です。そのため、借地上の建物を増改築したとしても基本的には善管注意義務違反にはなりません。

また、借地借家法17条2項は、あくまで「増改築を制限する旨の借地条件がある場合」の規定であり、借地人と賃貸人との間で増改築禁止特約がある場合に初めて適用されるものです。そのため、増改築禁止特約が当事者間で合意されていない状況で、借地借家法17条2項が借地人の増改築を禁止する拘束力を持つ根拠とはなりません。

ですので、増改築禁止特約がなければ、借地人は自由に借地上の建物の増改築を行うことができます。

もっとも、現実的には、借地上の建物が増改築されると、建物の寿命が延び、契約更新等の際に、借地契約が継続する方向に考慮される等、地主は不利益を被ることがあります。
そのため、土地賃貸借契約の際に、増改築禁止特約を締結されることが通常です。

増改築禁止特約は、増改築を行う前に地主の承諾を得る必要がある旨、これに違反した場合には借地契約を解約することができるといった定め方がされます。

ここでいう「増改築」とは、以下のものを指します。

「増築」とは

床面積を増やすことをいいます。骨組や構造から作り直す場合のほか、敷地内に新しい構造物を造ったり、平屋を2、3階建てに変えたりする場合をいいます。

「改築」とは

建築基準法によって「建築物の一部を除却又は、建築物が災害によって一部焼失した後、引き続いてこれらと用途・規模・構造の著しく異ならない建築物を立てる工事」と定義されており、床面積を変えないで間取りを変更すること等も含まれます。

なお、一般に、増改築禁止特約は有効とされていますが、これに違反した場合の賃貸借契約の解約に関しては、信頼関係破壊の法理の制約をうけます。信頼関係破壊の法理から賃貸借契約の解約がなされない場合もありますが、地主の承諾を得るようにしましょう。

建物の抵当権(担保設定)

建物の増改築やリフォームの際には、その費用をねん出するべく金融機関のローンを利用することがあると思います。その際には、借地上の建物に抵当権を設定することが求められることがあり、金融機関から、抵当権設定にかかる一定の書類が求められます。

金融機関から求められる書類の中には、借地上の建物の抵当権設定にかかる地主の承諾書が含まれていることがあります。
この書類を、抵当権設定承諾書(融資承諾書)といいます。

そして、抵当権設定承諾書(融資承諾書)を得ることができない場合、すなわち、地主の承諾が得られないような場合、金融機関の融資を受けることができないことになります。

なお、抵当権設定承諾書(融資承諾書)に代わって裁判所が許可をする制度は認められていないため、地主の承諾の代わりに裁判所に許可を求めることはできません。

2. 借地上の建物を活用したいのに承諾が得られないとき

上記のように、法律上・契約上、借地上の建物の活用に地主の承諾を得る必要がある場合があります。

では、地主の承諾を得ることができない場合、どのように対応すればよいのでしょうか。

① 地主と話し合う

まずは、地主と話し合うことが考えられます。

無条件での地主の承諾を得られなかった場合でも、承諾料を払うことによって地主から承諾を得られる場合があります。

この点、借地権譲渡や増改築等の承諾料の相場については判例の蓄積があります。

② 裁判所に借地非訟を申し立てる

増改築禁止特約がある場合、地主の承諾を得なければいけないのは上述の通りです。もっとも、地主が承諾をしてくれない場合、裁判所の借地非訟の手続きによって、地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

また、借地権の譲渡や転貸借の場合にも、合理的な理由なく地主が承諾をしない場合、借地人は、借地権上の建物を現金化できない等の不利益をこうむるため、同じく、借地非訟の手続きによって、地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

これらの借地非訟事件によって獲得することができた裁判所の許可は、地主の承諾に代わるものであるため、これを得たうえで、借地上の建物の活用を行っても法律・契約違反になることはありません。

そのため、地主との話し合いで承諾を得ることができなかったような場合には、最終的に借地非訟を提起することが考えられます。

3. 借地上の建物の活用に関して不安な方は当事務所までご相談ください

借地上の建物の活用に関して、自身が行おうとしていることは、法律上・契約上禁止されていることなのかどうか、承諾を必要とする事項であるのかどうか判断することが重要です。

また、承諾を得られなかった場合の地主との話し合いについても、支払うべき財産上の給付の相場や話し合いの進め方について、専門的な知識や経験・ノウハウが求められます。

当事務所では、借地人の立場から地主と各種承諾の交渉及び借地非訟の手続きを行い、例えば、借地権付建物を現金化するサポートを行ったり、地主の立場から適正な承諾料の交渉や借地人の不当な利用を防止する等、借地契約に係る交渉・案件に注力しています。

そのため、地主との交渉や借地非訟を提起する場合には、一度、弁護士等の専門家に一度相談されることをおすすめいたします。

借地上の建物の活用に関して不安やお悩みごとがある方は、当事務所にお声がけください。

神楽坂総合法律事務所は、リーガルサービスの質の良さと迅速さにこだわります。司法書士や行政書士をはじめ、社会保険労務士、土地家屋調査士、不動産仲介会社との連携により、ご依頼者様の抱えるさまざまな不安や問題の解消を目指します。
借地上の建物の活用に関してお困りの際は、当事務所までご相談ください。