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借地権トラブルに巻き込まれない。押さえておくべき借地の基礎知識

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借地権トラブルに巻き込まれない。押さえておくべき借地の基礎知識

【読んでいただきたい方】
  • ・借地を相続された方
  • ・借地権付き建物の購入を検討されている方

■ 借地権に要注意!

相続で借地権付きの実家を取得される方、安く買えるということで借地権付き建物の購入を検討される方も少なからずいるかと思います。
ただ、借地の建物は、最近ではあまり多くなく、そのため、情報不足からこんな悩みや不安を抱えていませんか。

  • そもそも借地権ってなに?普通の所有権となにが違う?
  • 借地権の種類とチェックすべきポイントはなにか?
  • 借地権を利用するうえで注意すべき点はなにか?

本記事を読むことで、以下のようなことを知ることができます。

【目次】

1. 借地権とはそもそもどういうものなのか
2. 借地借家法の定める5つの借地権とはなにか
3. 借地権を取得した際に、まずは押さえておくべき4つのポイント
4. 借地権の注意点

神楽坂総合法律事務所は、不動産に注力した法律事務所で、年間100件以上、不動産に係るご依頼、ご相談を受けております。また、不動産に係る悩みをトータル・ワンストップで解決すべく、司法書士・土地家屋調査士と協働しております。
お客様の中には、借地権のことを知らず、相手方の言いなりになりそうな方もいらっしゃいましたが、当事務所にご依頼いただいたことによって、3000万円以上の損失を防がれた方もいらっしゃいます。

借地契約や借地の処分・売却でお悩みがありましたら、一度ご連絡ください。

1. 借地権とはそもそもどういうもの?普通の所有権とはなにが違う?

借地権は、建物の所有を目的とする土地の賃借権で、借地借家法によって特別に保護された権利です。ただし、地代の支払いは忘れてはいけません。
他人の土地に、建物を建設するなどその土地を利用したい場合は、地主と土地利用に関する契約を締結することになります。法律上、この土地利用に関する権利はいろいろありますが、一番ポピュラーなものが地代を払って、その土地を借りる賃貸借契約です。
借地借家法は、生活の基盤である自宅など建物を守る必要性から、建物の所有を目的とする土地の賃借権(同法では、地上権も保護)を強力に保護しています。もっとも、賃借権はあくまで地代を払うこと等を前提としているため、地代滞納等契約違反によって、失ってしまうリスクがあり、これが所有権との最大の違いです。
当事務所にご相談にいらっしゃった方でも、相続手続きが遅れ、地代の滞納が続いたために、借地権の解除(=100万円以上の建物撤去費用の負担)トラブルに巻き込まれた方がいらっしゃいます。
そのため、地代の滞納はしないよう気を付ける必要があります。

2. 借地権の種類は5つ。内容の把握は必須。

借地権には5つの種類があります。
それぞれで契約方法、契約期間の定めなどの違いがあるため、必ず内容をきちんと把握するようにしてください。確認が不十分ですと、想定していた期間の土地利用ができず、建物を壊さないといけない等のトラブルに発展します。

①「普通借地権」

特に定めをもうけずに、普通に土地の賃貸借を結んだ場合に設定されるものです。
更新することで半永久的に土地を借りることが可能です。
契約期間は短くても、当初30年、1回目の更新日から20年、その後の更新日から10年とされます。そのため、それよりも短い期間を設定しても、30年、20年、10年の期間の契約として取り扱われることになります。

②「一般定期借地権」

定期借地権付一戸建てなどといったような「住宅用」として、土地を賃貸借するときに利用される借地権です。この借地権は50年以上の契約期間を設けないといけないため、更新の手間は省けます。
しかし、更新できないため、半永久的には土地を借りることができません(継続利用するためには、再契約が必要)。また、一般定期借地権は、公正証書を含む「書面」で契約を締結しなければなりません。口約束では契約をしたことにはなりませんのでご注意ください。

③「事業用定期借地権等」

この借地権は、店舗や商業施設など事業のための借地権です。
この借地権では、契約期間は10年以上50年未満となり、契約終了後は更地にして返還することとなっています。また、この借地権を設定する契約は、「公正証書」によってしなければなりません。

④「建物譲渡特約付借地権」

この借地権は契約をした段階で、土地の所有者が建物を買い取る特約を付けた借地権です。契約終了後は土地の所有者に建物も譲渡する形になります。この借地権では契約期間は30年以上を設定する必要があります。

⑤「一時使用目的の借地権」

プレハブや工事の仮設事務所などを建設する目的で一時的に土地を借りることのできる借地権です。

このように借地権には5つの種類がありますが、これらの借地権は借地借家法で契約期間や契約の方法が定められているため、借地借家法でのポイントを押さえておくことが重要です。

3. 借地権を取得した際に、まずは押さえておくべき4つのポイント

借地権について押さえておくべきポイントは4点あります。

①借地契約の目的

借地契約の目的が建物所有となっているかどうかは必ず確認してください。
というのも、借地借家法が適用されるためには、その土地の賃貸借契約が、建物を所有することを目的としている必要があるからです。

借地借家法の適用を受けない代表的なものとしては「駐車場」です。駐車場は「建物の所有を目的」としておらず、単純に建物を建てず土地のみを貸し出すという条件のもとに契約が行われているため、借地借家法の適用を受けません。

そして、借地借家法が適用されるかどうか(適用されない場合、単純に民法が適用される)で、例えば以下のように契約期間に影響がでてきます。なお、借地借家法は民法よりも優先されるという特徴があるため、両法の適用が問題となる場面では、借地借家法が適用されます。

※借地借家法上の借地権と民法上の借地権との違い(契約期間)民法では、賃貸借の存続期間について「50年」を超えることができないとだけ決められています(民法第604条)。そのため、契約期間を1年とすることも可能です。この場合、もし借主が土地の継続利用を求めるのであれば、毎年土地の借地権の更新が必要となります。これでは、土地を借りる方の負担は大きく、もし契約が更新されないということになれば、借主は大切なお家を失うことになります。

そのため、借地借家法では土地の賃貸借に関しては、賃貸借の目的に応じて契約期間を定めています。
具体的には、普通借地権「30年以上」、一般定期借地権(更新ができない借地権)は「50年以上」、事業用定期借地権は「10年以上50年未満」といったような契約期間が借地借家法で定められています。そのため、借地借家法が適用される場合には、20年未満で契約しても、それぞれ借地借家法で定められた契約期間まで契約期間が延びることになります。例えば、土地を貸す方が民法上の契約期間を想定して20年未満で契約書を作成していた場合でも、普通借地権であれば自動的に期間30年の契約となります。

一方、駐車場としての利用が目的の借地は契約期間が50年を超えない範囲で契約が可能であり、更新するか否かは双方が自由に決定することができます。また更新後も契約期間は50年を超えることができないことに注意する必要があります。

②契約成立時期が平成4年8月1日より前かどうか

借地権契約では、最初の契約(更新する前の契約)が、平成4年8月1日以降かどうかも確認が必要です。
というのも、借地に関する契約は、この時期に、借地法という旧い法律から、借地借家法という新しい法律に改正され、大まかに言うと、借地人の保護を弱める方向で変更されたからです。

③契約書があるかどうか

相続や売買で借地権を取得する場合、契約書があるかどうかは、必ず確認してください。
というのも、借地権の内容(地代、契約期間、禁止事項、更新料等)は、契約によって定められており、契約書は契約内容に関する重要な証拠となるからです。

また、「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」については契約を「公正証書」等書面でする必要があります(一般定期借地権は公正証書でなくとも書面であれば可)。そのため、「事業用定期借地権」の契約を公正証書でなく普通の契約書面で締結していた場合には、事業用定期借地権としての効力はありません。この場合、土地の所有者と借地人としては契約の背景やお互いの合意事項等を考慮し、「普通借地権」として契約を継続させるか、話し合いのうえ、改めて公正証書を作成するなどの対応が必要です。

当事務所の依頼者様でも、当初、売主からは、借地権譲渡承諾料が不要である借地契約であるとの説明を受けて、契約書がないままマンション購入をされた方がいました。しかしながら、結局、地主からは、承諾料が必要であるとの主張がされ、契約書がなく本当の契約内容もわからなかったため、一定程度の解決金を払わざるを得なかったとの事案がありました。また、銀行融資等を受けるに際しては、借地契約の内容を明示するための契約書は不可欠で銀行によっては、契約書がない時点で融資審査はできないというところもあります。

そのため相続や売買で借地権を取得する場合、契約書があるかどうかは、必ず確認してください。

④更新の定めについて注意

更新ができる借地契約かどうかの確認も必要です。
一般的な「普通借地権」では、更新ができることが原則です。そのため、更新時期に、地主が更新を拒否したとしても、法的には、更新できる場合が多く、ご自宅を守ることが可能です。
一方、「定期借地権」は更新が認められていない借地権となるため、契約期間終了後は土地を返還する必要があります。更新ができない借地権については民法には規定されていないため、特に注意しましょう。

4. 借地権の注意点

① 地代の滞納に注意

借地契約で一番注意すべきは、地代の滞納です。
借地契約は、地代を払って、土地の利用権を認めてもらう契約ですので、地代を滞納した場合、契約が解除され、借地権自体失ってしまいます。この場合、土地は原則更地にして返す必要があるため、取壊費用だけで100万円前後かかることもよくあります。
なお、借地権を含め、土地建物の賃貸借では、滞納が一、二度ほどあったとしても、不動産オーナーとの信頼関係が破壊されたと言えない場合には、賃貸借契約を解除されることはありません。
もっとも、地代支払いは重要な義務ですので、滞納がないようにすべきですし、仮に滞納があるような場合には、事前にオーナーさんへ事情を説明するように心がけましょう。

当事務所の事案でも、数カ月の滞納による明渡請求で自宅を守った事案もありますし、逆に借家契約の事案ではありますが、1ケ月の滞納であってもその滞納がずっと完済されなかったことにより賃貸借契約解除、建物の明渡が認められたというようなものもあります。

② 借地上の建物を第三者へ譲渡する場合は、地主の承諾が必要

借地上の建物を地主に無断で売却すると借地契約を解除されるリスクがあります。そのため、借地上建物の売却には注意が必要です。

一般に、借地権自体は、所有権と同じで財産的権利として売ることができます。
そのため、借地上の建物と併せて従たる権利である借地権もまとめて売却されることがあります。
しかしながら、一般的に借地権の譲渡には、貸主の承諾が必要であり、無断譲渡は契約の解約事由となります。一方、仮に地主が強硬に承諾をしないような場合でも、裁判所の許可を得ることにより、賃貸借契約を解約されることなく、借地権付き建物を売ることができます。
借地権付建物を相続した場合、地代の負担から早く解放されるため、無条件で借地を地主に返してしまうような方もいらっしゃるかと思います。しかしながら、借地権自体高額な財産ですし、きちんと手続きを踏めば、売ることも可能です。

現に、当事務所のお客様でも相続された借地権付き建物を売却することで数千万円の利益を得られた方もいらっしゃいます。逆に、譲渡承諾については見切り発車で建物を購入したために数千万円の損失を出されたご相談者様もいらっしゃいます。
そのため、借地上建物の売却には注意が必要です。

借地権に関することは、これらの知識はもちろんのこと、多くの専門知識や多くの複雑な規定があります。借地権は特にトラブルが起きやすい契約関係でもありますので、まずは専門家である弁護士にご相談いただいて借地権でのトラブルの解決やトラブルの事前防止に努める必要があります。まずは当事務所までご相談ください。

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