ローンを返済できない場合、競売や任意売却を考える場合があります。任意売却は競売に比べてメリットが多いため、任意売却をまず検討するべきといえます。
そこで、このページでは、競売と任意売却の違い、それぞれのメリット・デメリット、手続き上の注意点をご説明します。

【目次】

1. 任意売却と競売の違い

2. 競売のデメリット

① 競売になると売却金額が低くなる可能性が高い

② 競売は周囲に知られる可能性がある

③ 遅延損害金等の支払いが多くなるケースがある

3. 任意売却のメリット

① 市場相場と同様に売却できる

② 引き渡し時期が競売よりも調整できる

③ その他

4. 任意売却を行う注意点

① 買い手がつかないと競売に移行する可能性がある

② 住宅ローン債権者が任意売却を承諾しない可能性がある

③ 悪徳業者に騙される可能性がある

5. 任意売却をお考えの場合には当事務所にご相談ください

1. 任意売却と競売の違い

住宅ローンの完済ができず、今すぐ一括で残りの支払いをしなければならなくなった者が抵当権付きの住宅を現金化する方法として、任意売却と競売があります。以下、任意売却と競売の違いについて解説します。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンを滞納していたり、完済していない状態でも、借入先債権者である金融機関の同意を得ることによって、その住宅を売却する方法をいいます。

通常、住宅ローンの場合、住宅に金融機関から抵当権の設定を受けています。抵当権が付いた不動産を買い取っても、抵当権はそのままなため、元の所有者が支払いを怠ると抵当権が行使されてしまいます。普通そのような不動産を買う人はいませんし、そのような不動産にお金を貸す銀行はありません。

そのため、抵当権の設定された不動産は基本的には売却できません。そこで、抵当権を外してから売却をするか、決済当日に売却代金で住宅ローンを完済するのが通常です。抵当権を外すためには、被担保債権、すなわち住宅ローンが完済できることが前提になります。

もっとも、任意売却の場合、住宅ローンの完済ができていなくても、金融機関の同意があれば抵当権を外すことが可能になります。ローンが残った状態で住宅を売却できるということです。

競売

競売とは、抵当権などの担保権者や債権者の申立によって強制的に売却される手続をいいます。ローンを滞納している場合、借入先の金融機関から抵当権に基づいて裁判所に申立てを行い、競売にかけられます。

競売によって得られた金額から競売の費用や住宅ローンの支払いに充てられ、抵当権は消滅します。

具体的な競売の流れ・要する期間は以下の通りとなります。

※なお、期間入札の開札日の前日までは債権者は競売を取り下げることができるため、住宅ローンの債権者と条件が合えば、任意売却も、期間入札の開札日の前日までは可能です。

2. 競売のデメリット

① 競売になると売却金額が低くなる可能性が高い

競売物件の売却価格は市場価格の50%～70%と言われています。その理由は以下の通りです。

まず買主にとって不利な条件が多いことです。すなわち、競売物件は内覧ができなかったり、検討の時間が短かったりします。そのため、一般物件より買い手が付きにくいため、市場価格よりも低い評価額が設定されています。

また、競売物件を落札した後のリスクは、基本、買主が負担しなければならないことも価格が低くなる理由の1つです。競売手続きのための鑑定人等が、現況調査等で事前に知ることができたような情報が調査の段階で、入札の書類に記載されていなかったような場合を除き、買主の自己責任となります。

そのため、買取人が少なく、買取価格が市場価格よりも安価になります。その結果、競売は任意売却に比べて売却価格が安いため残債務も多く残る傾向にあります。
なお、都内等では最近は不動産価格の高騰の影響により、競売価格が下がらないこともあります。

② 競売は周囲に知られる可能性がある

競売の申し立てがされると、裁判所に行けば誰でも競売の申し立てがされた物件を閲覧することができます。また、不動産競売情報サイト(BIT)でも、競売情報を閲覧することができます。

一般の方々でこれを閲覧する人は多くないですが、任意売却専門業者や競売業者などはこの情報を閲覧したうえで物件を訪問することがあります。また、競売の申立てがされると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が、物件調査や聞き込みをする為に、その物件や物件の所有者を訪れます。
この光景を近隣住民が目撃することはありえます。

これに対して、任意売却は、通常の不動産売却と同じ方法を取るため、事情を知られずに売却可能であり、プライバシーは守られます。

なお、裁判所では、上記聞き込み等を経て、競売入札に向けて、物権明細書・評価書・現況調査書の作成を行い、競売入札期間や開札機関が記載された書面を所有者に送付します。

③ 遅延損害金等の支払いが多くなるケースがある

競売の場合、任意売却と異なり、手続き終了までにかなりの時間がかかります。
そして、競売は、ローンの支払いができない場合に行うもので、このような場合、債務の支払いがなされるまでの時間に応じて遅延損害金が発生します。そのため、支払いまでに時間がかかればかかるほど、もともとの未払いのローンに加えて、支払うべき遅延損害金の額も多額になる傾向にあります。

また、競売の場合、債務者は競売費用として60万円から70万円を負担することになります。
そのため、総じて、競売の方が、支払総額が増えることが一般的です。

3. 任意売却のメリット

① 市場相場と同様に売却できる

任意売却の場合、一般的にスピードが重視されるため、足元を見られて金額が安くなる可能性もあります。
もっとも、任意売却は、競売の場合に比べて高く売却することができ、売却の方法やタイミングによっては、市場価格と同様の売却額で売却することができます。売却価格が高ければ、支払うことができなかったローンに、より充当することができ、残債務を減少させることができます。

② 引き渡し時期が競売よりも調整できる

競売の場合、上記競売手続によって所有権の移転がおこり、引渡時期も、基本は、競落人の指示によるため、調整することができません。これに対して、任意売却の場合、通常の売買契約という側面があるため、購入者との協議によって引き渡しの時期を調整することができます。もっとも、ここでいう調整には限界があります。

すなわち、任意売却は債権者の同意の下で行うのであり、債権者の同意が得られないような条件での任意売却は許されません。つまり、抵当権者が競売するよりも任意売却したほうが得という内容でなければ、同意してもらえないということです。

そのため、引渡し時期の調整も競売との比較が必要です。競売では6カ月後に引渡し及び競落代金の配当(=住宅ローンへの支払)が行われるのに、任意売却では引渡し及び代金決済(=住宅ローンへの支払)が1年になるような場合は、抵当権者が同意する可能性は低いと思います。

③ その他

任意売却のその他のメリットは以下の点にあります。

引っ越し費用

競売の場合、裁判所から明渡命令が出せるため、立退料が支払われるケースはほとんどありません。

これに対して、任意売却の場合、債権者との交渉次第で、引越費用を受領する場合もあります。

そのまま住み続けることの可否

目的物は、債務者の生活の拠点である自宅であるため、そのまま住み続けたいと考えることが通常です。

競売の場合、所有権を失った後も住み続けると、不法占有者にあたり、損害賠償や明渡の請求を受けることになります。

これに対して、任意売却の場合、親族間売買や投資家に購入してもらい、リースバックしてもらう方法があります。リースバックとは、不動産をリースバック会社や親族に売却して、そのあと、リースバック会社等と賃貸借契約を結ぶことで、引っ越しをせずに生活を続けることができる仕組みのことをいいます。

なお、競売の場合も、競落人との条件調整ができれば継続利用ができる場合もあります。

4. 任意売却を行う注意点

上記みたとおり、競売に比べて任意売却のほうが利益は大きいといえます。そのため、住宅ローンの支払いに困ったら、まずは競売よりも任意売却の検討をおすすめします。もっとも、任意売却を行う際にも、以下のことを注意する必要があります。

① 買い手がつかないと競売に移行する可能性がある

任意売却には通常の売買契約としての側面がある一方で、任意売却には時間的な制約があるという特徴があります。一般に、任意売却は住宅ローンの滞納がある段階で行われますが、そのような場合、競売の手続を申立てられる可能性がある又は同時に進行しているため、競売のスケジュールを意識しながら任意売却を行う必要があります。

前述の通り、競売は、期間入札の開札日の前日までは取り消すことができます。逆に、その時期を過ぎると競売が取り消すことができない段階まで進行したこととなります。よって、競売の開札日の前日までに、任意売却を行い、代金の受け取りと物件の引き渡しを完了させる必要があります。

そのため、任意売却の相手方(買い手)が付かない場合、売買契約を進めることができず、競売が進行してしまいます。

② 住宅ローン債権者が任意売却を承諾しない可能性がある

抵当権者たる銀行や保証会社等の住宅ローン債権者は、基本的には、抵当権の対象である不動産を高く売却することにインセンティブを有しています。そして、強制競売による売却価格は、任意売却による売却価格に比べて、安価となっているため、任意売却できるのであれば、これに応じることは抵当権者にとってもメリットとなります。

このことは、住宅ローンの元本残債務や遅延損害金をすべて支払うことができない価格でしか任意売却できない場合であっても同様です。

しかし、抵当権者には、売却価格以外にも、公平性や、社内稟議(上司の判断を仰ぐこと)の関係で、競売によって対応したいという場合もあります。そのため、抵当権者が任意売却について承諾をくれるかどうかは、抵当権者次第ということになります。

③ 悪徳業者に騙される可能性がある

任意売却を考えているような場合、任意売却を専門とする業者に相談をすることが好ましい場合があります。これは、以下の理由によるものです。

ただ、万が一、悪徳業者に相談を持ち掛けてしまうと、安価で買い取られたり、着手金を採られたりと、騙されることがあります。そこで、悪徳業者に騙されないよう、警戒する必要があります。悪徳業者には以下の特徴がみられることがあります。

「絶対うまく売れる」との文句

任意売却についてここまで解説してきましたが、100パーセントうまくいく任意売却はありません。買い手がつかない、競売までの期限を過ぎてしまった、債権者の同意が得られないなど、失敗の要因は多分にあります。

それにもかかわらず「絶対うまく売れる」とうたう人には、少なからず注意が必要です。

禁止用語を広告に使っている

不動産公正取引協議会の定めでは、特定用語の使用基準に抽象的な用語の使用を禁止しています。例えば、「絶対」「完璧」「格安」「厳選」「特選」等が挙げられます。

これらの用語を、合理的に基礎づける根拠なしに用いることは認められていません。

相談・依頼する任意売却業者は、任意売却の実績が豊富であること、弁護士や司法書士などの専門家と連携していることが望ましいです。

任意売却業者には、一般的な不動産業者が有する宅建業等を除き、特別な免許や認可は必要なく、ノウハウの蓄積、実績、経験などが業者の力を表します。また、上述のようにスピード感が求められる手続きに、専門知識を必要とすることから、専門家との連携のある業者が望ましいといえます。

なお、任意売却業者のなかには、悪質な業者もいるため、業者探しから専門家に相談をすることもひとつの選択肢です。

5. 任意売却をお考えの場合には当事務所にご相談ください

任意売却には競売と異なるメリットがある一方で、手続きが複雑であるうえ、迅速に行うことが求められます。また、任意売却を専門に扱う業者の中には悪徳な業者も紛れており、信頼できる業者に頼まなければ安価で売却されたり着手金を騙し取られたりします。

任意売却のメリットを享受するためにも、適切に任意売却の手続を行う必要があります。また、今回は、任意売却そのものについて書きましたが、任意売却のあとで住宅ローンが残る場合、破産手続き等も併せて検討する必要があり、任意売却の仕方次第では、破産がうまく進まない場合もあります。

神楽坂総合法律事務所では、破産等も想定した任意売却やリースバック等を行う任意売却の実績がありますので、任意売却でお悩みの際は、ご相談ください。経験豊富な弁護士が在籍しており、依頼者様のご希望に寄り添った解決策を検討いたします。

神楽坂総合法律事務所は、リーガルサービスの質の良さと迅速さにこだわります。司法書士や行政書士をはじめ、社会保険労務士、土地家屋調査士、不動産仲介会社との連携により、ご依頼者様の抱えるさまざまな不安や問題の解消を目指します。
任意売却に関してお困りの際は、当事務所までご相談ください。