公共の利益の事業のために、自分の所有する土地が収用等される場合があります。
もっとも、収用等される場合には、無償での収容が行われるのではなく、行政から一定の補償がなされます。 このページでは土地収用やその補償について、法的根拠、想定されるトラブル等を詳しく解説していきます。

【目次】

1.土地収用とは?

① 再開発事業で土地収用が行われる場合の登場人物

② 土地収用までの流れ

2.土地収用で想定されるトラブル

① 権利者が事業自体に不服を申し立てる可能性がある

② 権利者同士で争いになる可能性がある

③ 起業者への明け渡しが必要となる

④ 明け渡しを拒否し続けると強制執行される可能性がある

3.土地収用で立ち退き等を求められている方は当事務所へご相談ください

1. 土地収用とは?

土地収用とは、公共の利益となる事業のために使う土地の所有権などを強制的に取得することをいいます。「公共の利益となる事業」には、特定の個人のための事業も含まれますが、土地区画整理事業や再開発事業等が挙げられます。

以下のようなものが、土地収用の具体例です。

• ①道路拡張:狭い住宅街の道路を拡張するために、沿道の住民の土地の一部を収用します。
• ②新幹線建設:新幹線の路線建設のために、線路予定地にある農地や住宅地を収用します。
• ③ダム建設:水害対策や電力供給のためのダム建設に際し、ダム予定地の土地を収用します。
• ④公園整備:都市部に新しい公園を作るために、既存の私有地を収用します。

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいいます。
非効率的な使われ方をしている土地を工事して、効率的な土地にする事業のことです。

具体例としては以下のようなものが挙げられます

①道路整備:狭く曲がりくねった道路を、広くまっすぐな道路に改善します。

これにより、交通の流れがスムーズになり、歩行者の安全性も向上します。

②公園の新設:新しい公園を造り、住民の憩いの場を増やします。

③宅地の改善:不整形だった宅地を整形し、すべての宅地が公道に面するようにします。

これにより、土地の利用価値が高まります。

④排水設備の整備:上下水道などのライフラインを整備し、大雨時の冠水リスクを軽減します

再開発事業とは、老朽化した市街地を新しく整備し、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として行う、建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業をいいます。

土地の所有権を統合して再開発を行った後に土地を所有者らの共有状態に置く方法や、土地を一度国や地方公共団体が買収して再開発を行う方法などがあります。

具体例としては以下のようなものが挙げられます。

• ①駅前再開発:古い商店街や住宅が密集する駅前エリアを、高層ビルや複合施設に建て替えます。


• ②老朽化した団地の再生:古い団地を建て替え、現代のニーズに合わせた住環境を創出します。

土地収用は、一般私人の土地に対する財産権のうちもっとも強力な所有権を強制的に奪うことであるため、いきなり土地収用がなされることは通常ではありません。
まずは、任意に土地を売却してくれないか、と、国もしくは地方公共団体から交渉があり、交渉がまとまらなかった場合に一定の要件の下、土地収用がなされます。

憲法29条2項において「財産権の内容は、公共の福祉に適合するように、法律でこれを定める。」と定められています。

これは、財産権は無制約ではなく、公共の福祉による制約を受けることを規定したものです。土地収用は、まさに公共の利益のために財産権を制約するもので、この規定にあてはまるものといえます。

① 再開発事業で土地収用が行われる場合の登場人物

再開発事業のうち、第二種市街地再開発事業は、土地収用法による収用を想定した事業となっており、以下のような登場人物が想定されています。

施行者(起業者)

第二種市街地再開発事業の施行者となることができるのは以下のような公的機関や特定の法人になります。なお、第一種市街地再開発事業では、再開発組合等も施行者になります。

• 地方公共団体
• 独立行政法人都市再生機構
• 地方住宅供給公社
• 再開発会社

*再開発会社とは、施行地区の土地や借地権を3分の2以上有する人が、総株主の議決権の過半数を有する市街地再開発事業の施行を主たる目的とした非公開の株式会社のこと

権利者

事業区域内の不動産に関する権利を持つ人々で、主に以下が含まれます:

• 土地所有者
• 建物所有者
• 借地権者

その他の関係者

• デベロッパー:専門的な知識や経験を提供し、事業を推進する役割を果たすことがあります。
• 不動産コンサルタント:デベロッパーと連携して、事業の計画や実施をサポートします。
• ゼネコン:実際の建設工事を担当します。
• 行政機関:事業の認可や補助金の交付などを行います。

② 土地収用までの流れ

施行者は、土地を利用する際にいきなり土地収用法に基づく強制的な収用を行わず、まず任意交渉を試みます。交渉で解決すれば、後述する①～⑮のような複雑な手続きを踏まなくていいため、穏便な手法としてまず交渉が行われます。

この際、交渉の内容は、土地の売却の可否のみならず、価格の交渉も行われます。

ここでいう価格というのは、通常の売買契約における単純な金額交渉とは異なります。すなわち、公共用地の任意取得の場合、国や、地方公共団体の恣意的な対価で土地を取得されては公平ではないため、公共用地の取得に伴う損失補償基準が定められています。

【土地収用法に基づく強制的な収用】

①　事情説明会の実施

起業者は、事業認定を受けようとする場合、あらかじめ国土交通省令で定める説明会の開催その他の措置を講じて、事業の目的・内容について当該事業の認定について利害関係を有する者に説明をしなければいけません(土地収用法15条の14)。

②　事業認定の申請

起業者に土地等を収容し、又は使用する権利を認めるよう、起業者は、国土交通大臣等に対して申請します。このとき、国土交通大臣は、起業者の事業遂行に係る意思と能力、事業の公益性、土地の適正かつ合理的な利用への寄与の有無等から、事業認定するか判断します。

③　申請書の公告・縦覧

収用しようとする土地の存する市町村で2週間縦覧(書類などを、誰でも自由に閲覧できるようにすること)されます。利害関係人はこれを確認して、意見書を提出することができます。

④　公聴会の開催

事業認定庁は、不動産の所有者などの利害関係人から公聴会の開催請求があったとき等は、一般の意見を求めるための、公聴会を開催しなければなりません(土地収用法23条)。

⑤　第三者機関の意見聴取

国土交通大臣等は、③の縦覧期間内に、事業認定庁の判断と相反する意見書が提出された場合には、審議会その他の合議制の機関の意見を聴き、その意見を尊重しなければなりません(土地収用法25条の2)。

⑥　事業認定の告示

事業認定庁は、事業の認定をしたときは遅滞なく、起業者にその旨を文書で通知をしなければいけません。その際には、起業者の名称、事業の種類、起業地及び起業地を表示する図面の長期縦覧場所を告示しなければなりません(土地収用法26条第1項)。

⑦　土地調書・物件調書の作成

起業者が収用する土地や建物等の現況を調査し、記録します。

⑧　裁決申請と明渡裁決申立て

起業者は、裁決申請書およびそのほかの添付資料を作成したうえで、収用又は使用しようとする土地の存する都道府県の収用委員会に提出しなければなりません(土地収用法40条)。なお、原則として、事業認定の告示後、1年以内に裁決申請をしないときには事業認定は失効してしまいます。

⑨　公告・縦覧

申請書類が関係市町村で2週間縦覧されます。

⑩　裁決手続開始の決定・登記

収用委員会が手続開始を決定し、登記所に登記を嘱託します。

⑪　収用委員会審理

裁決申請書等の写しが2週間の縦覧に供された後、収用委員会による審理が開始します。
起業者、土地所有者及び関係人は、裁決申請書の縦覧期間中に提出した意見書について意見を述べたり、損失の補償について意見を述べたりすることができ、さらに、資料の提出、参考人の審問、鑑定人の鑑定、実地調査を申立てることができます。

⑫　権利取得裁決・明渡裁決

審理の結果、ⅰ権利取得裁決と、ⅱ明渡裁決の二つがなされます。

ⅰ権利取得裁決とは

裁決で定められた時期までに起業者に土地の所有権あるいは使用権を取得させ、補償金を土地所有者、関係人に支払わせる裁決をいい、同時期までに補償金の支払いがなされなければ、裁決が失効します。

ⅱ明渡裁決とは

裁決で定められた期限までに土地又は物件の占有者に対し、物件を移転し、土地を起業者に引渡す義務を課し、起業者には、補償金を支払わせる裁決をいいます。明渡期限までに補償金の支払いがなければ失効する点は、権利取得裁決と同様です。

⑬　補償金の支払い

起業者が権利者に補償金を支払います。

補償金とは、

損失補償(憲法29条3項)のことをいいます。これは、収用により、土地や物件を収用された場合、土地や物件に関する権利の消滅により、発生した経済的損失への対価として支払われるものです。

これに加えて、残地補償(土地収用法74条)が適用されることもあります。もしも、同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し、または使用することによって、残地の価格の減少や、その他残地に関しての損失が生ずるときは、起業者はその損失補償を行なわなければいけない、というものです。

この補償金の額は、国土交通省が定める損失補償基準というものに従って決められることになります。
損失補償基準は、収容される対象(土地、建物、建物以外の物)や物の移転方法によって細かく定められており、引っ越し費用はお店をやっていた場合の営業損失についても補償がなされることになっています。

⑭　権利取得・明渡し

起業者が土地の所有権を取得し、権利者が土地を明け渡します。

⑮　代執行

明渡しがなされない場合、行政代執行により強制的に執行されます。

2.土地収用で想定されるトラブル

① 　権利者が事業自体に不服を申し立てる可能性がある

土地収用に関して想定されるトラブルで主なものは、国・公共団体等の行政機関がなした行政行為(事業認定、収容裁決など)の内容や手続きに法令違反がある場合に、元々の土地の所有者等が取消訴訟等を提起するケースです。
事業認定、そのさきの収用裁決による強制的な所有権の奪取に不服があるものから提起がなされるのが一般的です。

よく問題とされるのが、収用に不満がある者が提起する取消訴訟と、補償金の額に不満がある場合の意見書の提出となります。

取消訴訟については、事業認定(上記の⑥)や収用裁決(上記の⑫)といった行政機関の行為が違法であるとして、行為を取り消すよう求めるというものになります。

また、補償金に不満がある場合には、補償金の額は収用裁決の申請書に記載されるため、その写しが縦覧される上記⑪の期間に意見書を提出するという形で争うことになります。

② 権利者同士で争いになる可能性がある

権利者同士で争いになる可能性もあります。ここでいう権利者とは、不動産の所有権をもつ人だけでなく、借地権等の権利をもつ人も含まれます。

土地上の建物に借家権を有しており、土地が再開発のために収用された場合には、再開発された後の建物に借家権が存続されることになります。しかし、この場合では家賃が上昇するおそれがあり、借家権者が再開発に反対するといったことが具体例として考えられます。

③ 起業者への明け渡しが必要となる

土地収用は、上記「土地収用までの流れ」で示した流れで進められます。このうちの⑫の権利取得裁決により、起業者は補償金を支払うことで土地の所有権などを取得することになります。そして、明渡裁決により土地の所有者などの権利者は、期限までに明渡さなければなりません。

④ 明け渡しを拒否し続けると強制執行される可能性がある

収用裁決によって土地を占有している者には、土地明渡義務が課せられます。明け渡しを拒否し続けると行政代執行の形で強制執行がなされる可能性があります。

行政代執行とは、行政上の義務を負っている者が、その義務を果たさない場合に、行政自身がその行為を代わりに行ったり、業者などに代わりに行わせたりすること、そしてかかった費用を義務者に払わせることをいいます。

土地収用では、明渡すこと(建物を壊すことなど)が義務となっているため、明渡さなかった場合には行政によって建物が壊され、費用を請求されることになります。

代執行ができる条件は以下のようなものです。(土地収用法85条2項))

• 明渡義務者がその義務を履行しないとき
• 履行しても充分でないとき
• 履行しても明渡しの期限まで完了する見込みのないとき
• 物件を移転すべき者が明渡裁決に係る移転の代行の提供の受領を拒んだとき

代執行の流れ

STEP1　代執行の請求

代執行はいきなり行うことができず、まずは明渡期限の経過後、起業者が催告書を義務者に出すことが一般的になっています。催告をしてもなお明渡されない場合には、起業者は都道府県知事に宛てて代執行請求書を提出します。

STEP2　戒告

それでも義務の履行がなかった場合、知事は、義務者に対して代執行をなす旨の文書で戒告を行います。

STEP3　代執行の実行

履行期限までに履行がなかった場合、代執行令書をもって義務者に通知をしたうえで代執行が行われます。

STEP4　費用の徴収

代執行に要した費用は義務者に請求しますが、これを任意に納付しない場合には、国税滞納処分の例によって強制徴収します。また、場合によっては、起業者から権利者に支払われる補償金が費用に充てられることもあります。

3.土地収用で立ち退き等を求められている方は当事務所へご相談ください

土地収用においては、事業認定・土地収用という一定の手続きを経て行われ、義務違反があれば強制執行まで控えています。また、強制執行の前には、任意交渉で解決を図ります。

土地収用でお悩みの際は、神楽坂総合法律事務所へご相談ください。依頼者様のご希望に寄り添った解決策をご提案します。

神楽坂総合法律事務所は、リーガルサービスの質の良さと迅速さにこだわります。司法書士や行政書士をはじめ、社会保険労務士、土地家屋調査士、不動産仲介会社、遺言執行専門の法人との連携により、ご依頼者様の抱えるさまざまな不安や問題の解消を目指します。
土地収用交渉に関してお困りの際は、当事務所までご相談ください。