地主から借地の立ち退きを求められた場合、立退料の支払いをうけることができる場合があります。その際には、地主・借主それぞれの事情が考慮されて立退額の支払いの有無・額の決定が行われます。

このページでは、立退料の交渉がどのように行われるのか、立退料は何をもとに決定されるのか解説します。

ページの最後では、当事務所の解決事例も一部記載していますので、そちらもぜひご覧ください。

【目次】

1.地主から立ち退きを求められるときとは?

① 地主が借地部分の土地活用をしたいとき

② 借主に賃料滞納等の問題があるとき

2.立退料は地主・借主の事情によって大きく左右される

① 立退料の金額が高くなるケース

② 立退料の金額が低くなるとき

3.立退料の交渉の注意点

① 立退料は借主の側から要求できるものではない

② 借地の必要性や立退料の必要性を立証する

③ 訴訟になる可能性を念頭に入れる

4.立ち退きの交渉なら当事務所をご検討ください

1. 地主から立ち退きを求められるときとは?

地主との借地契約は地主が異議を唱えなければ更新されることになっています(借地借家法5条)。

これは、建物所有目的での土地賃貸借の場合、生活の拠点として継続的・長期的な契約関係が想定され、借主を保護する必要性が高いためです。

ところが、地主が更新に対して遅滞なく異議を述べた場合・更新しない旨の通知(以下「更新拒絶等」)をした場合に、地主から立ち退きを求められ、これが認められる可能性もあります。
この「更新拒絶等」が認められるためには、貸主に契約更新を拒絶等する「正当の事由」(借地借家法6条)が必要となります。

そして、「正当の事由」の判断は、借地借家法に列挙された、以下のような事情を考慮して判断します。

Ⓐ　借地権設定者(土地の貸主である地主)や借地権者(土地の借主)が土地の使用を必要とする事情

　この要素では、地主や借主が土地を使用しなければならない事情、使用したい事情が考慮されます。
具体的な事情としては、土地上に建物が建設されているか、借主が他に不動産を所有しているか、貸主が使用したい理由とその計画状況などが挙げられます。

こうした事情でも、建物が建設され、借主がそこで生活をしているという状況であれば借主に有利に、建物がないあるいは建物があっても長期間利用されていないという状況であれば地主に有利に働くことになります。

Ⓑ　土地の賃貸借に関する従前の経過

　この要素では、契約された時点から現在に至るまでの経緯や契約の内容が考慮されることになります。具体的にはどれだけの期間の契約であったか、賃料の不払い等はなかったか、更新承諾料の支払いはあったか、といった事情が考えられます。

Ⓒ　土地の利用状況

この要素では、実際に土地がどういった利用がなされているかが考慮されることになります。具体的には、土地上の建物の状況、建物所有目的で利用されている土地の割合などの事情が挙げられます。

Ⓓ　借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

この要素では、地主が借主に対して給付する財産が考慮されることになります。給付される財産は多くの場合金銭であることから、立退料という言葉がよく用いられていますが、代替不動産が給付されるという場合もあります。

考慮要素としてⒶ～Ⓓが挙げられてはいますが、裁判において最も重視されるのはⒶの地主や借主が土地の使用を必要とする事情であり、立退料を含めた他の要素はそれを補完する要素となります。

そのため、立退料なしでの立ち退きが認められる場合や、地主が多額の立退料を申し出ても立ち退きが認められないという場合もあります。

そこでまずは、地主が立ち退きを求めるのはどういうときなのかご紹介します。代表的なものとして以下のものが挙げられます。

① 地主が借地部分の土地活用をしたいとき

② 借主に賃料滞納等の問題があるとき

①地主が借地部分の土地活用をしたいとき

まずは、地主が当該借地を使用したいという理由が挙げられます。具体的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

i　居住・生活の必要性

地主が現在の生活環境に困難を抱えており、借地を利用することで生活の質を向上させる必要がある場合が挙げられます。例えば、以下のようなケースです。

・地主が狭い店舗兼居宅に住んでおり、日常生活に支障をきたしている場合
・地主が子供たちと同居するために、借地に店舗兼共同住宅を建てる必要がある場合

ii　事業上の必要性

地主の事業継続や発展のために借地の利用が必要な場合も、正当事由として認められる可能性があります。例えば、以下のようなケースです。

・地主の現在の事業所が手狭になり、借地に新たな事業拠点を建設する必要がある場合
・地主の事業が衰退しており、借地を活用して事業の立て直しを図る必要がある場合

iii　土地の有効利用

借地の有効利用を図ることも、正当事由として認められる場合があります。例えば、以下のようなケースです。

・借地権者が不必要に広い土地を使用しており、地主がより効率的な利用を計画している場合
・地主が隣地を取得し、借地と合わせて大規模な商業ビルを建設する具体的な計画がある場合

iv　地主側の切実な事情

地主側に特に切実な事情がある場合、正当事由が認められやすくなります。例えば、以下のようなケースです。

・地主が他に不動産を所有しておらず、借地に居住用の家を建てる必要がある場合

② 借主に賃料滞納等の問題があるとき

次に借主に賃料の滞納等の問題がある場合があります。
まず、前提として、賃料の滞納は債務不履行を意味します。借地借家のような長期的な関係性を重視しない通常の契約ですと、このような債務不履行があると、契約解除をすることができます。

ただし、賃貸借契約は上述のように長期的な関係を前提としており、信頼関係が契約の基礎とされています。そのため、契約の解除には信頼関係が破壊されたといえることが必要となります。

そのため、例えば、賃料の滞納が1カ月分のみで、その後の滞納が発生しない場合などでは借地契約の解除は認められません。

とはいえ、契約の解除ができない程度の債務不履行であっても、借主の契約遵守に対する態度に着目し、借地に関する従前の経過として更新拒絶等の正当事由を肯定する1つの事情として考慮される可能性があります。

もっとも、更新拒絶の正当事由と、賃貸借契約の解除事由である信頼関係の破壊は区別して考える必要があります。

2. 立退料は地主・借主の事情によって大きく左右される

立退料は、同じ物件や同じ内容の借地契約であっても、その金額が地主や借主の事情によって大きく変動する可能性があります。

なぜならば、上述した正当事由Ⓐ～Ⓓの要素の内、Ⓐ～Ⓒについては、立ち退きが問題になった時点までの事実が事情であり、事後的に変えることは困難ですが、立退料は地主がいくらであれば支払うか、地主の側で調節することができるためです。

もっとも、立退料は正当事由を補完する事情に過ぎず、裁判においては、いくら高額な立退料を申し出たとしても、立ち退きが認められないということもあります。

また、そもそも、地主が想定するよりも高額な立退料が裁判で認められた場合、地主は、立ち退きを諦めざるを得ず、事実上、借地人が借地を守れることになります。

そこで、以下、どのような場合に立退料が①高くなる傾向にあり、どのような場合に②低くなる傾向にあるのかご説明します。

① 立退料の金額が高くなるケース

借地の必要性が高いとき

借主にとって借地の必要性が高いと認められる事情がある場合、立ち退きの「正当な事由」が認められるハードルは高くなり、よって、立退料の金額も高くなる傾向にあります。

具体的には借り受けてから間もないときなど残っている契約期間が長いときや、借地上の建物を自宅や店舗として利用しているとき等が挙げられます。

地主の都合で、貸してから間もない時期に立ち退きを認めると、借主側でも、当該土地の利用のために投下した資本が十分回収しきれていないこともあり、それに伴う補償の金額も高くなります。

また、自宅や店舗として利用するために建物の建築等を行っていた場合、その買取費用相当額を立退料として上乗せすることとなります。
また、立ち退きによって営業そのものを廃止せざるを得ないような場合、営業廃止に対する補償が求められます。

営業補償や、移転先での広告宣伝費等もかかることから、自宅利用よりも、店舗利用の方が立退料が高くなる傾向にあります。

②　立退料の金額が低くなるとき

　では、立退料の金額が低いのはどういうときでしょう。

　代表的なものとしては、以下のものが挙げられます。

借地の必要性が低いとき

　上述のように、借主にとって借地の必要性が高いと立退料の金額が高くなる傾向にあるのと反対に、借地の必要性が低い場合には立退料の金額は低くなる傾向にあります。

1.　借地契約締結から長期間経過している場合

借地契約締結から長期間が経過している場合、借地人は既に投下資本の回収を済ませていると判断され、立退料が低額化する傾向があります。
なお、旧借地法上、建物が朽廃することは、借地契約の終了事由とされているため、建物が相当古くなっている場合、立退料が低くなる可能性があります。

2.　借地上の建物をほとんど利用していない場合

借地上の建物の利用があまりされていない場合、立退料は更に低額化する傾向にあります。
例えば、借地上の建物に誰も居住せず、借地を利用していない場合や借地上の建物が倉庫として利用されているが、借地人に他の倉庫もあり、必ずしもその借地を利用する必要性がない場合などが挙げられます。

3.　借地人が土地を自ら使用していない場合

借地人が借地を自ら使用せず、借地上の建物を他人に賃貸している場合、借地人の借地利用の必要性は低いと判断される可能性があります。

4.　借地人に他の代替地がある場合

借地人が他に利用可能な土地や建物を所有している場合、当該借地の利用必要性が低いと判断される可能性があります。

3.立退料の交渉の注意点

地主が借主に更新拒絶等の通知を行い、当事者間で立ち退きの交渉を行います。その際には、前述の通り、当事者双方の事情である、正当事由として挙げたⒶ～Ⓓの主張をして、立退料の交渉が行われます。

そこで、立退料の交渉に際しての注意点をご説明します。

注意点①　立退料は借主に請求権があるわけではなく、あくまで防御でしかない

借地人の中には、①借地人が立退料を積極的に請求できるとか、②裁判所が認めた立退料を地主に強制的に払わせることができると勘違いされている方も多くいらっしゃいます。

しかし、正当事由のⒹにあたる条文の文言は
「借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」
となっています。
そのため、立退料を提案するかしないかは地主の自由です。もちろん、立退料の提案をしない場合、地主が求めている立ち退きという結果が裁判上得られない可能性もあります。

また、裁判所で立退料が判断された場合、「被告は原告に対して、立退料●●円の支払いを受けるのと引き換えに、建物を明け渡せ」等のような判決が出されることになります。

そのため、地主は、立退料を支払うかどうか自由に決められます。もちろん、この場合も、地主が裁判上認められた立退料を支払わなければ、借地人を立ち退かせることはできませんが、借地人としては、地主が立退料を払うまで、あくまで、借地契約に基づいて、借地を利用できるだけです。

そのため、上記のような引換判決をもらったあとでも、借地人が自ら勝手に立ち退いた場合は、立退料を支払ってもらうことはできませんので、注意が必要です。

注意点②　借地の必要性や立退料の必要性を立証する

借地人が借地を必要とする必要性が高いことを立証すれば、立ち退きを認めるための要件である「正当な事由」は認められにくくなるため、立退料の金額が高くなります。また、立退料の金額にかかわらず、そもそも立退き自体が認められない可能性もあります。

そこで、立退料の交渉に際しては、借地の必要性、経済的損失の内容などを客観的な証拠から立証する必要があります。

●借地の必要性

借地の必要性を裏付ける事情としては、以下のようなものが挙げられます。

○賃貸借の期間が長く残っていること

借地を借りてから日が経っていない場合には、賃貸借の期間を踏まえて使用することを想定しており、建物の建設などに充てた費用を回収できていないことになるため、借地が必要な事情となります。

○代わりの不動産がないこと

自宅や店舗として使用している場合には、そこで生活をすること、営業することを想定して、土地を借り受けていることになります。そのため、生活や営業を継続するのに適した土地がないことは、借地が必要な事情となります。

○地主の借地の必要性が低いこと

加えて、地主側の利用の必要性が低いことも借主にとっては有利な事情となります。例えば、立退き後の地主の建築計画が具体的ではない等、地主側の利用の必要性が抽象的なものであることを示すことが考えられます。

●経済的損失

経済的損失として、立退料を算定する際に考慮される事情については、以下のようなことが挙げられます。

○借地権の価格

　土地を借りている場合には、その土地を使用する権利として借地権というものが発生します。立ち退く場合にはその土地を使用できなくなり、借地権が失われることになるため、この権利の価格は借主の損失となります。

○移転に要する費用

借地に建物を建て、自宅や店舗として使用していた場合には、次の自宅や店舗に移るための引っ越し費用や建築費用、建物を借りる場合の敷金、礼金、さらには改装費といった費用がかかることになります。
これらの費用は立ち退かなければ発生しない費用であるため、借主の損失となります。

○営業補償

借主が、借地を利用して事業を行っている場合、立ち退きにより営業を休止等しなければならなくなる場合があります。
この場合には、休業期間の収益や従業員への手当などが損失として発生します。
また、場所が変わる、得意先を失うことで生じる損失や、新たな場所で営業するための広告宣伝費も損失となります。

○建物

借地上の建物を建てていた場合、その建物は借主の所有物となります。借地から立ち退く場合には、この建物の所有権を地主に譲渡し、失うことになるため、この価格は借主の損失となります。

○慰謝料

生活や経営をしてきた借地からの立ち退きを迫られることは、その生活の基盤を失わせるとともに、精神的な損害を与えることにもなります。そのため、この精神的苦痛も損害として考えられることになります。

以上のような事情について、契約書や鑑定書、見積などの客観的な証拠を用いて、交渉をしていくことになります。

注意点③　訴訟になる可能性を念頭に入れる

上記内容を踏まえて、明け渡し請求を行い、立退料の交渉を行っていくことになりますが、借主が立ち退きに応じない場合や立退料について合意に至らない場合、地主が原告となって、明渡請求訴訟に発展することが考えられます。

そのため、借地人は、立退料の交渉の段階で訴訟になることを念頭に入れておくことが重要になります。

訴訟における事実の立証は、当事者双方が提出した客観的な証拠によって行います。
そのため、上述のことと繰り返しになりますが、立退料の算定の基礎となる事情を立証する客観的な証拠を収集して、用意しておくことが必要です。

4.立ち退きの交渉なら当事務所をご検討ください

　立ち退きを求められた場合、立退料の支払いの有無・額の多寡が争点となります。そこで、立退料の支払いの有無・多寡に影響を及ぼす事情がどのようなものか、それを立証する証拠にはどのようなものがあるのか知っておくことが求められます。

また、交渉に際しては、法律知識や相場、交渉術を有する専門家に相談することも選択肢の一つです。

　立退料の交渉に関してお悩みの際は、神楽坂総合法律事務所へご相談ください。立退料交渉に精通した弁護士が在籍しており、ご相談者様のご意向に寄り添いながら提案・サポートさせていただきます。

神楽坂総合法律事務所は、リーガルサービスの質の良さと迅速さにこだわります。
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立ち退き料の交渉に関してお困りの際は、当事務所までご相談ください。