借主、借地人が地代の支払いを滞納しているような場合、貸主、地主としては地代を支払ってほしいと考えることはもちろんのこと、場合によって、立ち退きを求める場合も少なくありません。
もっとも、地代の滞納があったからといって自力で強制的に明渡しをすることはできず、手順を踏む必要があります。

このページでは、地代滞納された場合にすぐに出て行ってもらえるのか、明渡を実現するために必要な手順などについてご説明します。

【目次】

1. 地代滞納された場合、すぐに出て行ってもらえるのか?

2. 土地の明渡には手順を踏む必要がある

① STEP1　催告を行う

② STEP2　任意の明渡交渉を行う

③ STEP3　裁判で建物収去明渡の裁判を行う

③ STEP4　建物の取り壊しの代替執行を行う

3. 地代滞納された場合、絶対にやってはいけないこと

① 土地内の物を強制的に排除する

② 無理やり追い出す

4. 地代滞納でお困りの方は当事務所へご相談ください

1. 地代滞納された場合、すぐに出て行ってもらえるのか?

借地人は、借地契約を前提に、土地の利用を継続することができます。この借地契約が存続している以上、貸主はすぐには借主に立ち退きを求めることはできません。

一方、借主は貸主に対して借地契約によって定められた賃料を支払う必要があります。かかる賃料の支払いは借主の本質的債務であり、これを支払わないことは、借地契約の債務不履行にあたります。そこで、貸主としては、明渡を要求する場合、借地契約を解除する必要があります。

具体的には、貸主は、後述のような手順を踏む必要があります。

2. 土地の明渡には手順を踏む必要がある

① STEP1　催告を行う

まずは、借主に対して未払いの賃料の支払い意思があるのか、支払期限を定めて未払いの賃料の支払いを催告する必要があります。また、この際、滞納賃料の回収見込みを確認するために、滞納の理由を確認してもよいです。

この催告の際には、後に法的措置を採ることを想定して、内容証明郵便で催告を行うことが重要です。これにより、催告を行ったことを証拠として残しておくことができます。

内容証明郵便とは、「誰が、誰に対して、どのような内容の郵便物を、いつ送ったか」を記録に残すことができる郵便です。発送の方法については、形式などが決まっていますので、近くの郵便局で確認してみてください。

② STEP2　任意の明渡交渉を行う

借主が催告に応じず、未払いの賃料を支払わない場合には、任意に明け渡しの交渉を行うことが考えられます。

訴訟を提起すると、時間とお金を要するばかりでなく、後述する借主保護のための一定のハードルを明確にクリアしなければ裁判所は明渡請求を認めません。また、裁判に勝訴して強制執行に映った場合でも、建物の取り壊しが必要な場合、費用の回収ができないこともありえます。

この点、借主が任意の交渉で明渡に応じてくれるのであれば、法的には明渡請求が認められない場合であっても明渡を実現することは可能です。また、建物の利用価値があるのであれば、明渡義務を免除する代わりに、建物を無償で譲渡するよう交渉することも考えられます。
このような無償の譲渡が実現すれば、建物をそのまま利用でき、無駄に取壊し費用を支出せずに済む可能性があります*。

*建物の所有権を貸主が引き継ぐ場合、元々、その建物が賃貸に出されていれば、借家人との契約を貸主が承継する可能性があるため、注意が必要です。

そのため、貸主としては、まずは任意に明け渡しが行われることを目指します。

もっとも、借主も、その建物で生活している場合等は、明渡によって生活の場を失うことになるため、ただ任意に明け渡せと要求しても受け入れられないことが多いです。

この場合、貸主としては、そのような義務はありませんが、今後、法的な手続きを採った際にかかるコスト等(訴訟費用、弁護士費用、回収できない可能性のある賃料・取壊費用等)も考慮して、未払地代の免除などの他、一定程度、借主へメリットを提供することで任意の明渡を考えてもらうことも1つの手です。

例えば、借主は立ち退いた後、新たな生活の拠点等を探し、引っ越しを行う必要があります。これには初期費用等のお金がかかるため、立退料の支払いを行うことによって任意に明け渡してもらうことが考えられます。

また、同様に借主が新たに拠点を探す手間を省くために、知人の不動産会社を紹介する等して、任意に明け渡しを行ってもらえるよう話をするのも1つです。

③ STEP3　裁判で建物収去明渡の裁判を行う

上記の手順を踏んでも、任意で土地を明け渡さない場合、訴訟にうつることが考えられます。

この場合、前述のとおり、借地契約を解除していることが必要ですが、一般に、借地契約・賃貸借契約を解除するためには、単に地代の滞納があるだけでは足りず、その滞納等によって貸主と借主の信頼関係が破壊されていることまで必要です。
なぜなら、借地契約は借主の生活の拠点を対象とする点、長期的な信頼関係を基礎としている点から、借地契約解除の場面では借主に対する一定の保護が必要だからです。

裁判においては、債務不履行の事実や、信頼関係が破壊されたと認められるかが争点となりやすいため、証拠を残しておくことが重要となります。未払い賃料の支払いの催告を内容証明郵便で行うのは、証拠を保全するためです。
また、未払いの期間が長期に及んでいるような場合には信頼関係の破壊を推認する事情となります。

そして、訴訟で、地主の明渡請求が認められれば、裁判所から認容判決をもらうことができます。この判決書は強制執行(後述)するうえで必要なものとなります。

なお、借地上の建物を借地人以外の第三者が借りて占有している場合、この者に対しても別途明渡請求を提起しなければ、建物の借主に対して土地の引き渡しを主張することができません。

そのため、この者に対しても訴訟を提起する必要がありますし、訴訟提起の事前準備としては、そのような第三者の建物の利用がないか、建物の利用状況についても事前確認が必要となります。

③ STEP4　建物の取り壊しの代替執行を行う

(元)借主が土地上に建物を所有している場合には、これを収去して(取り壊して)土地を明け渡すことを要求します。そして、判決書で、地主のそのような要求が認められているにもかかわらず、借主が任意にこれを行わない場合には、強制執行という手続きに移ります。

強制執行とは、直接強制、間接強制、代替執行等の手段を用いて、強制的に債務の履行の実現を図る手続きをいいます。

建物の取り壊しに関しては代替執行という方法がとられます。代替執行とは、債務者が債務を履行しない場合に、債権者が裁判に基づき債務の内容の実現を第三者に行わせ、その費用を債務者から強制的に徴収することをいいます。

この点、取り壊しに要した費用を支払わない場合、民事執行法の「執行費用は債務者の負担とし、別途の債務名義を要さずに同時に取り立てることができる」という規定(民執法42条)に基づいて、強制執行を行うことができます。

また、これは、請求債権と執行費用の合計額について同時に債権執行手続(債権差押え)ができるということを意味するため、めぼしい財産(預金や給与債権等)を処分されてしまわないように、別途差し押さえ等を行う必要があります。

3. 地代滞納された場合、絶対にやってはいけないこと

① 土地内の物を強制的に排除する

土地内の建物に無断で立ち入ることは、住居侵入罪(刑法130条)に問われるおそれがあります。

立ち入るにとどまらず、物を強制的に排除した場合、民事上の責任(709条)のみならず、刑事上の責任(窃盗罪、器物損壊罪等)に問われるおそれがあります。

上述のような適切な手続きを踏んだうえで、土地内の物を排除するようにしましょう。

② 無理やり追い出す

これも同様に、無理やり追い出すために建物内に侵入した場合には住居侵入罪、退去を求められたにもかかわらず退去しなかった場合、不退去罪(刑法130条)に問われるおそれがあります。

また、同様に民事上の責任(債務不履行責任、不法行為責任)に問われるおそれもあります。

地主としては、きちんと地代を払わない借主のために弁護士費用や訴訟費用を払うことに憤りを感じるかもしれませんが、追い出す場合であっても、前述のような適切な手続きを踏んだうえで行うようにしましょう。

4. 地代滞納でお困りの方は当事務所へご相談ください

地代滞納があった場合に借主に請求したい内容は金銭の請求から立ち退きまで複数考えられ、いずれの請求をするにせよ、適切な手続きを踏むことが要求されています。

借主を強制的に追い出したり、物を排除したりすると、民事上・刑事上の責任を負うことになるので、必ず適切な手続きを踏むようにしましょう。

その際には、専門的な知識・経験を必要とする場合も少なくありません。
地代滞納にお困りの方は、当事務所までご相談ください。

神楽坂総合法律事務所は、リーガルサービスの質の良さと迅速さにこだわります。司法書士や行政書士をはじめ、社会保険労務士、土地家屋調査士、不動産仲介会社との連携により、ご依頼者様の抱えるさまざまな不安や問題の解消を目指します。
地代滞納に関してお困りの際は、当事務所までご相談ください。