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借地権の相続で悩んだら弁護士に相談を

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借地権の相続で悩んだら弁護士に相談を

【読んでいただきたい方】

・親から借地権付き建物を相続して、処分しようか迷っている
・借地権付建物を相続したものの、誰が相続するか揉めてしまっている
・でも何から手続きを始めればいいのかわからない
と借地権の相続についてお困りの方

【目次】

1. はじめに
2. 借地権は相続の対象になるのか
※相続によって借地権が消滅する場合
3. 借地権を相続するまでの流れ
① 死亡届
② 相続人確認
③ 相続財産評価
④ 相続方法決定
⑤ 遺産分割
⑥ 各登記などの名義変更
⑦ 相続税などの税金の納付
4. 「借地権を相続させる」との遺言がある場合
5. 借地権の処分
6. 借地権の相続で悩んだら弁護士に相談を

1. はじめに

借地権の相続は、遺産分割など、様々な場面でトラブルの原因にもなり得ます。

この記事では、

  • そもそも借地権は相続の対象なのか?
  • どういった流れで借地権の相続に関する手続きを進めればいいのか?
  • 注意する点はなにか?

など、借地権の相続における注意点を解説していきます。

弁護士法人神楽坂総合法律事務所は、年間100件以上、不動産・相続に係る案件の受任・相談に取り組む、不動産相続に注力した事務所です。また、当事務所は、司法書士・土地家屋調査士とも協働し、借地権付き建物の登記申請や建物売却前の土地の測量等もワンストップで対応しています。
実際、当事務所が対応した事案で、借地権付建物を相続できると知らず、ご両親が亡くなった後、地主から当該土地を更地にして返すよう要求されていた方がいらっしゃいました。この事案では、当事務所がきちんと地主と交渉し、明渡料として数千万円を取得することができました。
また、借地権付き建物について買取を拒否された事案でも、裁判所の許可を取得することで、借地権付き建物を第三者に数千万円で売却できた事案もありました。

当事務所では、不動産相続の遺産分割や協議のみならず、その先の不動産売却までサポートしております。不動産を売る経験を何度もされたことがある方は多くありません。一方で、価格も高いため、不動産売買はトラブルに発展すると大きな損を生み出します。そんなご不安を解消するよう、当事務所では、売買契約書のチェック等不動産相続を最後までサポートさせていただきます。

借地権付建物を相続したけれど、このあと、どうしたらよいかわからない方相続した借地権付き建物の処分について底地権者とトラブルとなっている方は、一度ご連絡ください。

また、相続に関する内容等メルマガも発信しているのでご興味ある方は、無料で送信しますので、contact@sogo-law-office.comまでその旨、ご連絡ください。

2. 借地権は相続の対象になるのか

借地権は相続の対象となります。

その前提として、「借地権」とはなにか、まずは確認しておきましょう。

借地権には、よく利用されているものとして次の2種類があります。

  • ①賃借権
    賃貸借契約に基づく土地の使用収益権(民法601条、616条、594条1項)です。
  • ②地上権
    他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利(民法265条)です。この工作物には、建物が含まれます。

なお、借地借家法という法律が定義している「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」のことをいいます(借地借家法2条1号)。

では、改めて借地権は相続できるのか見てみましょう。
相続の対象となる財産を確認してみると、相続人は、「被相続人の財産に属した一切の権利義務」を承継すると定められています(民法896条本文)。

ここでいう一切の権利義務とは、家や土地などの不動産、現金や預金、入会権や株式などのプラスの財産と、借金や売掛債務、損害賠償金などのマイナスの財産、これら全ての財産的価値を有するものを含みます。

借地権も、土地を利用する権利として財産的価値があるとされています。
そのため、賃借権に基づく借地権であっても、地上権に基づく借地権であっても、借地権は、被相続人の相続財産として、相続の対象となります。また、借地権に伴う賃料債務なども相続の対象になるため、亡くなった方(被相続人)が賃料を未払いだった場合には、その分についても支払わなければなりません。

一方、相続ではなく借地権の譲渡の場合、これが地上権の場合は地上権設定者の承諾なく譲渡することはできますが、賃借権の場合は貸主の承諾がなければ譲渡することは原則としてできません。このように、相続による場合は、貸主の承諾なく借地権が相続人に移転する点で、譲渡の場合と異なります。

※相続によって借地権が消滅する場合

前述のとおり、借主が死亡したあとも、借地権は相続され残ることになります。もっとも、相続と同時に借地権が消滅してしまう場合があるため、注意しましょう。
例えば、子供が親に土地を賃貸借契約(民法601条)に基づいて貸していて、親が死亡し子供が唯一の相続人である場合、子供は土地の所有者でありながら、借地権を相続することになります。
このような場合、土地を借りている人と貸している人が同一になってしまうため、原則として賃借権は消滅します(民法520条本文)。

3. 借地権を相続するまでの流れ

借地権を相続するまでにしなければならないことは何でしょうか。
借地権を相続するにあたっての手続きは、例えば以下のような形で行われます。

① 死亡届

すでに「相続は死亡によって開始」(民法882条)していますが、手続としてまずは死亡届を出すことから始まります。(戸籍法86条)

② 相続人確認

被相続人及び相続人の本籍地から戸籍謄本(戸籍全部事項証明)等を取り寄せて、他に相続人がいないか、自分が相続人かを確認します。
また、遺言書の有無や相続財産の調査を開始します。

③ 相続財産評価

その後、借地権が、どれくらいの価値があるのか評価します。遺産分割では、借地権の価格が問題となることが多いです。

④ 相続方法決定

もし、相続を放棄するか、限定承認をする場合には、家庭裁判所にて相続開始を知った日から3ヶ月以内に申述する必要があります。(民法915条1項)
借地権などの特定の財産のみを放棄することはできません。

⑤ 遺産分割

遺言を確認し、遺言によって当該借地権の相続をする者が決まっている場合は、その者が相続します。
遺言によって承継人が決まっておらず、相続人が複数いる場合には、借地権は共同相続人の準共有となります。
この共有状態を解消し個々の相続人の財産とするため、遺産の分割を協議し、遺産分割協議書を作成します。また、土地の貸主等にも通知します。

⑥ 各登記などの名義変更

借地権が地上権である場合、登記の名義変更が必要です。
登記が変更されていない場合、他の相続人に売却されてしまう可能性があるなど、様々なトラブルの温床になり得ます。
遅くとも、遺産分割が完了したときには、地上権の登記名義を変更する手続きを行いましょう。

借地権が賃借権である場合、通常登記はされていないことが多いため、この場合は登記名義の変更は必要ありません(民法605条)。
ただし、借地上にある建物の登記名義変更手続きは別個に必要です。

また、賃料を支払う人の名義や銀行口座など、契約情報を更新する必要があります。このような場合、賃貸人と連絡して必要な手続きを行いましょう。

⑦ 相続税などの税金の納付

各種税金についての法定期限までに税金を納付します。

以上のような流れで相続をしていくことになります。

4. 「借地権を相続させる」との遺言がある場合

上記の流れは、遺言書がない場合の話になります。
もっとも、相続の場面では、特定の相続人に対して「借地権を相続させる」との遺言がある場合もあります。

①そもそも遺言とは?

遺言とは、死後自分の財産の行く末について関与できるようにする制度です。

被相続人は、生前、財産を自由に利用、譲渡、処分をすることができました。 そうであれば、被相続人の死後であっても、財産を被相続人の意思にしたがって処分できた方が、その意思を尊重することができて良いといえます。 このような背景から、遺言という制度が民法上用意されています。

②遺言があると遺産分割協議は不要

「相続させる」旨の遺言については、その法的効果について議論があります。 この点、あえて特定の相続人に対して「借地権を相続させる」との遺言を遺した被相続人の意思としては、遺言で指定された相続人に単独で借地権を相続させたいとの意思があったと理解することができます。そのため、原則として、このような遺言の場合には、借地権は遺贈されたものではなく、遺産分割の方法を指定したものとして考えられます。よって、遺産分割手続を待たずに被相続人の死亡と同時に、指定された借地権は当該相続人に帰属することになります。
そのため、遺言書がある場合、先の⑤遺産分割を行わなくても、借地権の単独取得や登記を行うことができます。

5. 借地権の処分

借地権を地主に戻す場合でも、借地権自体に価値があることに注意をしましょう。

普通借地権の場合、更地価格の6~8割が借地権の価格となります。
具体的には、国税庁のサイトで路線価図を確認しましょう。
ただし、路線価は、相続税申告用のもので、実際の価格との差があるため、注意が必要です。

第三者へ売る場合には、貸主の承諾が必要です(民法612条1項)。無断譲渡をした場合には、契約を解除されるおそれがあります(同条2項)。無断譲渡は決して行わないようにしてください。
ただし、貸主の方から承諾を得る際には、譲渡承諾料がかかることが一般的です。
貸主の方から承諾を得るのが難しい場合には、裁判所に申立てをして、借地権設定者(貸主)の承諾に代わる許可を得ることもできます(借地借家法19条1項)。
ただし、第三者へ売る場合、借地権は契約違反により消滅したり、そもそも賃料支払の負担を伴うため、普通の所有権の土地よりも買い手が少なく、価格は、その分低くなります。
そのため、借地権者としては底地権者と協力して売却するのが理想的です。この場合、譲渡承諾料の問題がないうえ、買主は、普通に土地を買うことができるので、このような価格減少もありません。
借地権の相続が起こっている場合、底地者も相続で交代している場合が多く、新しい底地権者の中には借地の管理を面倒に思っている人も少なからずいらっしゃいます。そのため、底地と借地の同時売却について、底地権者に提案してみる価値は十分あります。
もっとも、このような提案・交渉に際しても、借地権に係る法律の知識や不動産相場に関する知識が必要となります。おひとりでうまく交渉できるかご不安な方は、是非一度、当事務所までご連絡ください。

6. 借地権の相続で悩んだら弁護士に相談を

  • 「借地権を、家族の中でもこの人に引き継いでもらいたい」
  • 「借地権の遺産分割について、他の共同相続人と揉めてしまった」

など、様々な借地権の相続でのトラブルや、そのトラブルを防止するためにはどうすればいいかお悩みをお持ちの方も多いと思われます。

相続は、家庭ごとに全て違うものであり、ベストな解決方法は家族ごとによって異なります。

借地権の相続でお悩みの際は、是非、当事務所までご連絡ください。

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