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不動産売買のトラブルで困らないために〜契約の締結と解除についての注意点〜

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不動産売買のトラブルで困らないために〜契約の締結と解除についての注意点〜

【読んでいただきたい方】

不動産を買おうとしているけれど、
・売主がきちんと決済してくれないが不安
・事情が変わったので契約を解除したい
・不動産詐欺にあっていないか不安
と不動産売買に関するトラブルでお困りの方

【目次】

1. はじめに
2. 所有権の移転に関する確認事項
①登記上の所有者(売却権限を有する人)の確認 ②登記上の所有者(売却権限を有する人)と目の前の売主が一致しているかの確認 ③所有権移転時期の確認 ④所有権移転登記の時期の確認
3. 登記に関する不動産トラブルの例
①不動産が二重に売買されてしまった場合(二重譲渡の基本事例) ②先に登記をされても所有権の主張が認められる場合(背信的悪意者の事例) ③登記の欠缺を主張できない者が目的不動産を転売した場合(転得者がいる事例) ④背信性の立証が難しい場合の対応
4. 不動産の代金に関する確認事項
5. 売買契約を解約・解除する方法
6. 不動産売買トラブルで悩んだら弁護士に相談を

1. はじめに

通常、アパートやマンションなどの不動産は、動産と比較しても資産価値は高くなります。土地や建物を購入・売却を行う不動産売買契約では、権利の移転や多額の金銭のやり取りが行われるため、後のトラブルに巻き込まれないためにも慎重に契約を結ぶ必要があります。

トラブルを防止するためには、各種専門家に相談し、事前に契約書を確認してもらう等適切なアドバイスを求めることが大切です。

ここでは、不動産トラブルを回避するための前提知識として、

  • 不動産の売買契約で所有権を取得する際に確認すべきこと
  • 登記をせずに放置してしまった場合にはどのようなトラブルが発生するのか
  • 不動産を購入する場合の代金はどうやって決めるのか
  • 契約を締結したけれど解除したくなった場合はどうすればいいか

などの基本事項について確認しておきましょう。

弁護士法人神楽坂総合法律事務所は、年間100件以上、不動産・相続に係る案件の受任・相談に取り組む、不動産相続に注力した事務所です。また、当事務所は、不動産会社と提携して、不動産の売却や買取のサポートにも対応しております。さらに、代表弁護士は、実際に不動産投資を行う等しており、不動産の買う立場から適正なアドバイスをさせていただきます。

不動産トラブル、売買契約の内容に迷っている方は、一度ご連絡ください。
契約締結前の売買契約書のチェック等もご相談可能です。

2. 所有権の移転に関する確認事項

売買契約で最も重要なのは、不動産の所有権を確実に取得することです。
そのために、まずは、売買契約によって所有権がきちんと取得できるように所有者を確認する必要があります。

①登記上の所有者(売却権限を有する人)の確認

まず、登記を確認し、誰がその不動産を所有しているのか確認しましょう。
また、仮登記、抵当権の有無も確認しましょう。

ちなみに、売主又はその代理・仲介をする者が宅建業者の場合、宅建業者は、これら権利の内容について買主に書面で説明する義務があります(宅建業法35条)。もっとも、登記簿の記載事項は、その時点の権利関係を示したものにすぎません。書面で示された後に、その登記の抹消や新たな登記がなされる可能性はあるので、決済日に再度登記簿を確認するようにしましょう。

②登記上の所有者(売却権限を有する人)と目の前の売主が一致しているかの確認

例えば、登記簿上Aの所有とされている不動産であっても、売ると言っている人がBという別人かもしれません。これは、BがAという他人の物を売買していることになります。これを、他人物売買といいます。この場合、Bとの間で売買契約を締結しても、その不動産の所有権を取得することはできない可能性があるので注意が必要です。

というのも、最近、所有者になりすました、いわゆる地面師が多額の売買代金を騙し取るといった手法が問題となっており、2017年にも大手ハウスメーカーが63億円をだましとられたという事件も発生しています。大手企業ですら騙されるという状況がありますので、皆様も巧妙な手口による詐欺事件に巻き込まれないように、必ず所有者の確認を行いましょう。

ただ、転売、第三者のためにする契約など、所有権がない者が売主として契約する場合もあります。
他人物売買であっても、契約自体は有効です。しかし、他人の物を売買した契約であり、最終的に転売先に所有権を移転させることができなかった場合には、当該売買契約は解除され、または損害賠償請求される可能性があります(民法561条参照)。

なお、宅建業者が売主の場合、原則として他人物売買は禁止されています(宅建業法33条の2本文)。

例外として、

  • 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約を締結しているなど当該不動産を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
  • 宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で、当該売買に関して銀行への保証委託又は保険会社の保険による前金保全の措置が講じられているとき。

には、他人物売買が可能です(同条ただし書)

③所有権移転時期の確認

不動産が誰の所有かを確認したら、売買での所有権移転時期についても確認していきましょう。
通常、不動産売買契約においては、契約書の中で、所有権移転時期も定めており、特殊な事情がなければ、代金を全額支払った時点で、所有権が移転する旨が定められています。

もっとも、他の時点を移転時期と定めることもできます。例えば、令和3年1月1日に売買契約を締結して、令和3年4月1日に所有権が移転するような売買契約を結ぶこともできます。このような場合には、契約で設定した日時である令和3年4月1日に所有権が移転することになります。

また、あまりないことですが、当事者間で移転時期についての合意がない場合には、民法の一般原則に従って、売買契約を締結した時点で売主から買主に所有権が移転します(最判昭和33年6月20日民集12巻10号1585頁)。この場合、売買契約を結んだタイミングで、その不動産を自分の所有物として他の第三者に対して転売することや賃貸することもできるようになります。

不動産を購入する場合には、いつ所有権が移転するのか、契約内容をよく確認した上で売買契約を締結する必要があるでしょう。

④所有権移転登記の時期の確認

不動産の所有者は、法務局で管理する不動産登記簿に記載されています。そのため、不動産売買により所有者が変更すると、通常、所有権移転登記の申請を行います。

この所有権移転登記の時期ですが、通常、不動産売買契約では、「売主は、売買代金全額の受領と同時に所有権移転登記の申請手続をしなければならない」旨を定めることがほとんどです。この場合、売買代金の最終決済日に、司法書士が、支払い終了を確認した後、売主と買主を双方代理して所有権移転登記を行うのが一般的です。

また、売主は、原則として、同時履行の抗弁権を主張することによって、買主が代金の支払いをするまで、登記を移転することを拒むことができます(民法533条)
同時履行の抗弁権とは、売買契約において売主が物を引き渡す義務と、買主が代金を支払う義務のように、お互いに義務が生じているような契約の場合に、一方の義務が履行されるまで、他方の義務の履行を拒むことができる権利のことをいいます。

もっとも、所有権移転登記時期について合意がない場合、民法の定めにより、売買契約が締結されると同時に所有権が移転し、売主は権利移転の対抗要件である所有権登記を買主に移転する義務が生じます(改正民法560条参照)。

また、代金支払いより先に登記を移転することを約束して売買契約を締結した場合には、登記の移転義務は、売買代金支払前に発生し、この場合、先程の同時履行の抗弁権を主張することもできません。

不動産を売却する場合には、いつ所有権移転登記手続をしなければならないのかという点についても、契約内容をよく確認した上で売買契約を締結する必要があるでしょう。

3. 登記に関する不動産トラブルの例

登記がなされていない場合、様々なトラブルが発生する可能性があります。以下では、どのような場合に確定的に所有権を取得できるのか、登記に関するトラブルごとに解説していきます。

①不動産が二重に売買されてしまった場合(二重譲渡の基本事例)

例えば、Aさんが、Aさんの所有する土地を2020年1月1日に1000万円でBに売った後、さらにAさんが同じ土地を2020年1月5日に1200万円でCさんにも売ってしまった場合、この土地の所有権はBさんとCさんのどちらが取得することができるでしょうか。

このようなケースの場合、原則として、先に所有権移転登記を備えた方が、土地の所有権を確定的に取得できると考えられています(民法177条)。 どちらが売買契約を先に行ったのかは、どちらが所有権を確定的に取得できるかとは関係がないことに注意が必要です。

したがって、先にAさんの土地を購入したBさんとしては、Cさんに購入されて所有権を奪われてしまわないように、購入した段階で所有権移転登記を備えておくことが、トラブルを回避するために重要だったといえるでしょう。

②先に登記をされても所有権の主張が認められる場合(背信的悪意者の事例)

以下のようなケースを考えてみます。
Bさんは、Aさんから甲土地を買い受けてその所有権を取得し、以後23年間これを占有していましたが、その登記を経由せずにいました。他方で、Cさんは、BさんがAさんから甲土地を買い受けて23年間占有していることを知りながら、Bさんが登記を経ていないのをいいことに、Bさんに対し高値でこれを売りつけて利益を得る目的で、甲土地の時価を約1200万円相当と評価しながら、Aさんからこれを代金180万円で買い受けて、所有権移転登記を経由しました。
この場合、Bさんは、Cさんに対して、甲土地の所有権を主張することができるでしょうか。

このような悪質な事例でも、Cさんが登記を備えていれば、BさんはCさんに対して、土地の所有権を有することを主張できなくなるのか、問題になります。

判例は、このケースと類似する事例で、CさんがBさんの所有権取得について登記がないことを主張するのは信義誠実の原則に反する(民法1条2項)として、Bさんは登記なくしてCさんに対し所有権取得を主張できると判示しました(最判昭和43年8月2日民集22巻8号1571頁)。

したがって、相手が登記を備えているからといって、必ずしも登記を備えている人に所有権取得を主張できないわけではありません。

③登記の欠缺を主張できない者が目的不動産を転売した場合(転得者がいる事例)

上記のケースで、Bさんへの嫌がらせを諦めたCさんが、何も事情を知らないDさんにこの土地を転売して、Dさんに所有権移転登記が設定された場合、Dさんはこの土地を所有することはできないのでしょうか。

このような場合、背信性はあくまで個別の人ごとに判断するべき事情といえるため、何も事情を知らないDさんは登記を備えることによって、この土地の所有権を確定的に取得することができると考えられています。

④背信性の立証が難しい場合の対応

もっとも、背信性の立証は一筋縄ではいきません。なぜなら、背信性を基礎づける事情はほとんど相手方の手元にあり、こちら側はその事情を把握したり、立証するための証拠を取得することができないからです。

もっとも、第二買主と関係で背信性の立証が難しい場合でも、売主(Aさん)に対しては責任追及をすることはできます。しかし、売主は、買主が代金を支払わないことや決済を遅らせたこと等を指摘し、契約解除の主張をしてくる可能性もあります。また、売主に払った売買代金の返還を請求しても、売主が現金を使ってしまっていて、回収が困難なケースもあります。

当事務所の対応事案

当事務所でも、不動産の二重売買が問題となるケースを扱っております。

①第一買主側についた事案

【事案】
ご相談者がある建物(以下、「本件建物」といいます。)及び借地権につき、所有者であるAと売買契約を締結しました。一方、底地所有者であるⅭは、ご相談者に対して、ご相談者が契約決済を終わらせた後の本件建物を2億7千万円で購入する旨の提示をしていました。
しかしながら、後日、Cは、ご相談者との売買予約を一方的に破棄し。Aから直接、本件建物を買う契約を締結し、所有権移転登記も完了させてしまいました。そもそも、Ⅽが本件建物及び底地の情報を得たのは、ご相談者が転売先として声をかけたからであり、Ⅽはそのご相談者を抜いて、Aとより多くの利益を取ろうと結託し、今回のトラブルに発展しました。

【解決】
ご相談者は、結局Aから違約金として約930万円の支払を受けました。

【感想】
このケースでは背信性は残念ながら認められませんでした。もっとも、当初Aは、相談者と契約が進まなかったのは、相談者に責任があるとして2000万円強の損害賠償請求をしていました。これに対して、当方でしっかりと主張立証をし、結果的にはAから金銭の支払を受けることができました。

このように、実際に不動産の売買についてトラブルになった場合には、トラブルに対処する専門家である弁護士と相談するのが良いといえるでしょう。不動産売買トラブルが生じたらぜひ当事務所へご相談ください。

4. 不動産の代金に関する確認事項

不動産の売買契約では、しっかり情報を取得し、適正な値段で買うことが大切です。

そもそも、不動産の価格は、市況や状況、不動産の状態で変わってきます。そのため、何らか問題がある不動産であっても、その情報を把握し、きちんと価格に反映させたうえで購入していれば、痛い目にあうことは少ないといえるでしょう。

一方、一番良くないのは、不動産の価値や欠点を知らずに買ってしまうことです。

当事務所であったトラブルとしては以下のような事案がありました。
  • 原野商法:二束三文の土地をさも高い値段で売却された。
  • 接道義務を満たさない再築不可の土地であるにもかかわらず、そのことをきちんと評価せず、普通の土地と同程度の価格で土地を購入した。
  • 土地や建物の瑕疵があるのに、それがないものとして購入した。
  • リフォーム済みの物件として売却されたが、リフォームしてなかった。
  • 境界線に問題ない土地として購入したが、結局、隣地の人と境界線で争いになり、しかも、隣地の人の主張によると土地が接道していないことが発覚した。

このような事案のトラブルの根本は、買主が想っていた価値と実際の不動産の価値に齟齬があった点にあります。買主が事実や情報をきちんと収集し、そのうえで、適正な価額を設定していれば、トラブルを防ぐことができます。

具体的には、以下のような点に注意して購入価格を決定しましょう。
  • 現地確認をしたり相場を調べたりなど、不動産の状態と価格をきちんと確認する。
  • 他の不動産業者や専門家を間に入れ、適切な情報が入るようにする。
    不動産仲介の多くは、売り手にも買い手にも同じ仲介会社が入りますが、買主側は、自分で仲介会社を選ぶことができます。そして、高く売れれば、売れるほど、仲介手数料は、高くなるため、売主側の仲介からしか話を聞いていない場合、情報が偏ってしまうおそれがあります。
  • リスク状況に応じて、こちらを守る条項や金額交渉をした契約書にする。
    例えば、購入する不動産に瑕疵がある可能性があれば、瑕疵担保責任の期間を長めに設定したり、瑕疵のリスクを考慮して減額交渉を行ったりすることも考えられます。また、契約から決済までの期間や手付解約の期間を長めにすることも選択肢のひとつです。

当事務所は不動産会社や不動産鑑定士と提携しております。もし、不動産の相場感等に疑問があれば、確認致しますので、ご連絡ください。

5. 売買契約を解約・解除する方法

さて、契約を締結していたとしても、買主側の事情としては、お金が準備できない、状況が変わって不動産購入の必要がなくなったとか、売主側の事情としては、他に高値で買ってくれる人が現れた、不動産の自己使用が必要となった等、契約締結後の事情によって、売買契約自体解除する必要が出てくる可能性があります。
特に、現在のコロナショックで急速な景気変動があるような状況では、解除が必要なケースも多く見受けられます。
もっとも、あくまで契約である以上、買主や売主が契約上の根拠なく一方的に、売買契約を白紙撤回することはできません。そこで、以下、売買契約の解約方法について説明します。

  • 解約手付

    不動産の売買契約では、手付が交付されることがあります。買主は支払った手付を放棄すれば自由に契約を解除できますし、売主は、手付金と手付金の同額の金員(受け取った手付金の倍額)を買主に提供すれば、契約を解除することができます。これは、売買契約書に解約手付に関する条項があってもなくても、解除が可能です(557条1項本文、宅建業法39条2項)。
    しかし、その契約の相手方が契約の履行に着手した後は、契約を解除することができません(557条1項ただし書)。

  • 融資特約

    不動産に売買契約が成立したのに、住宅ローンなどの融資が受けられなくなった場合に、契約自体を白紙解除できるという特約を融資特約(ローン特約)といいます。
    銀行などからの融資を前提として契約を締結したのに、融資がされないという事態になってしまうと大変です。融資特約は、そのような事態を回避するための特約です。
    融資特約を付けていて、融資が不可とされた場合、売買契約を白紙解除できますので、買主は、手付金を全額返してもらうことができます。

  • 合意解除

    契約当事者間で合意して契約解除を行うものです。
    清算金の支払等もその合意の中で取り決めることになります。

  • 債務不履行の解約

    以上のような解除ができない場合でも、相手方に債務不履行があれば、債務不履行による解除が認められます(民法541条、542条参照)。
    なお、債務不履行による解除をする場合でも、債務不履行によって損害が生じている場合には、損害賠償請求をすることができます(民法545条4項)。

※売買契約の際、違約金条項を定めることがあります。違約金は、売買代金の20%とされることが多く、違約金は損害賠償額の予定とされます(民法420条3項)。

不動産は、価格が高いため、このような違約金も数百万円~数千万円になることがあります。一方で、約束を破った方は、不動産もお金も動いておらず、実損が目に見えないこともあって、事態を軽く考えがちです。状況にもよりますが、不動産売買に至るまで多くの準備等を要しているうえ、違約金の定めをしている以上、違約金についてもきちんと清算すべきかと思います。
当事務所でも、売買契約代金を支払わない場合、不動産の引渡し・決済をしない場合の違約金請求事案を取り扱っており、現に数百万円単位での回収をしております。違約金未払等のトラブルがありましたら、一度ご相談ください。

6. 不動産売買トラブルで悩んだら弁護士に相談を

「売買契約を締結したのに、売主が第三者へ不動産を売ってしまった」「売買契約を締結したが、コロナの影響で金銭面で不安があり、やはり契約を解除したいが、契約解除は可能か」「不動産詐欺にあわないためにどういうことを気を付けたらよいか」など、不動産売買での様々なトラブルや、そのトラブルを防止するためにはどうすればいいかお悩みをお持ちの方も多いと思われます。
トラブルは、当事者と売買の目的ごとに全て違うものであり、ベストな解決方法は状況によって異なります。
不動産売買トラブルでお悩みの際は、紛争解決のプロフェッショナルである弁護士にご相談ください。
また、そのような紛争に陥らないためにも、弁護士への事前相談をお勧めします。

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