上記のように、「修理・修繕」の場合は「増改築」にあたらないとされていますが、「修理・修繕」と「改築」の区別は不明確であり、実務においても両者の区別は非常に困難であるとされています。
実務上、判断する基準とされているのは、「建物の耐用年数への影響の程度」です。
そもそも、増改築禁止特約の趣旨は、増改築工事により建物の耐用年数が延長され、借地権の存続期間に影響を及ぼすことを防止しようとすることにあります。このような趣旨からすれば、修繕により建物の耐用年数に大きく影響を及ぼすのであれば、「改築」に該当すると判断されやすいでしょう。
一方、当該修繕が建物の耐用年数に大きく影響せず、建物の維持や保存する程度のものであれば、「修理・修繕」として「改築」には当たらないということになります。
実務上、判断する基準とされているのは、「建物の耐用年数への影響の程度」です。
そもそも、増改築禁止特約の趣旨は、増改築工事により建物の耐用年数が延長され、借地権の存続期間に影響を及ぼすことを防止しようとすることにあります。このような趣旨からすれば、修繕により建物の耐用年数に大きく影響を及ぼすのであれば、「改築」に該当すると判断されやすいでしょう。
一方、当該修繕が建物の耐用年数に大きく影響せず、建物の維持や保存する程度のものであれば、「修理・修繕」として「改築」には当たらないということになります。
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